서울남부지방법원 2025타경11587. 서울 금천구 독산동 모던하우스금천2호점 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 사용승인일은 2021.09.08.이며 철근콘크리트구조 5층 건물에 위치합니다. 감정가 272,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 174,080,000원, 감정가의 64%입니다.
권리분석의 중심은 보증금 270,000,000원의 임차권자 서효민입니다. 보증금만 보면 최저가보다 95,920,000원 크지만, 전입·점유개시일 2022.04.04.은 말소기준으로 산정된 2021.09.16. 경기남부수산업협동조합 근저당보다 늦습니다. 따라서 현재 판정상 대항력이 없으며, 특별매각조건으로 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소까지 예정되어 낙찰가가 내려가도 보증금 270,000,000원으로 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 서부샛길 224 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 중 3층 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2021.09.08. |
| 소유자 | 주식회사지에이치디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 174,080,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 말소기준 전제는 확인 필요
권리분석상 말소기준은 2021.09.16. 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,310,500,000원이며 공동담보목록 제2021-894호가 기재되어 있습니다. 그 뒤의 서효민 임차권등기, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.70억이지만 실질 인수 0원*
확인되는 실제 임차인은 서효민 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 임차권등기권자 본인으로 기재되어 있으며, 주택 전부를 대상으로 보증금 270,000,000원의 임차권등기가 설정되어 있습니다.
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서효민 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2022.04.04. | 2022.03.04. | 없음 말소기준 후 전입 | 후순위 2024.04.15. 배당요구 | 해당 없음 | 0원* |
* 보증금 270,000,000원 중 미배당 잔액이 발생하더라도 특별매각조건에 따라 서효민 건에 한해 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 구조입니다. 이 조건은 서효민 관련 청구에만 적용되며, 별도의 임차관계에는 자동으로 확대되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%와 시세 할인은 같은 말이 아니다
현재 최저가는 감정가 272,000,000원의 64%인 174,080,000원입니다. 인수액이 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 174,080,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 174,080,000원 | 64% | 0원* | 174,080,000원 |
| 3회 유찰 시 | 139,264,000원 | 51.2% | 0원* | 139,264,000원 |
| 4회 유찰 시 | 111,411,200원 | 40.96% | 0원* | 111,411,200원 |
④ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,237,120원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 5,310,500,000원 | 170,842,880원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,878,215,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 170,842,880원이 선순위 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사의 가압류 및 신청채권에는 배당이 없습니다. 총 채권액 대비 미배당액은 7,287,872,120원입니다. 다만 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 권리와 특별매각조건이 적용되는 보증금 청구이므로, 계산상 매수인 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 독산역 서측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 독산역이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 2021.09.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 도시가스 개별난방·승강기·위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 한 다세대주택 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 독산역 접근성은 장점이지만 다세대주택이고 직접 비교할 최근 실거래 가격이 없어, 환금성과 적정가격은 주변 유사 물건을 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체와 임차권등기 말소 조건, 이행 시점을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 2021.09.16. 근저당권과 2022.01.07. 말소기재의 관계, 공동담보목록 제2021-894호를 등기부 및 관련 서류와 대조하세요.
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 확인되지 않았으므로 전입세대확인서·현황조사서·현장 방문으로 현재 점유자를 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가 대비 64%만 보지 말고 독산동의 동일 용도·유사 면적·유사 연식 다세대주택 최근 거래와 매물을 비교하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간, 매각에 따른 등록 효력과 말소 여부를 관할 기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 체납·명도비용. 공용관리비와 공과금 체납, 잔존 점유자 명도 및 이사 협의 비용을 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·특별매각조건을 직접 확인한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “인수 0원*과 가격 메리트는 별개의 문제”
이 사건의 보증금은 270,000,000원으로 현재 최저가 174,080,000원보다 크지만, 임차인의 전입이 말소기준권리보다 늦고 특별매각조건도 있어 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 174,080,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 때문에 총취득액이 270,000,000원으로 고정되는 물건은 아닙니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 두 차례 유찰되어 감정가의 64%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 또한 말소기준 근저당의 말소기재, 민간임대주택등기, 별도 점유관계와 특별매각조건의 실제 이행을 확인해야 합니다. 인수금은 조건부 합격, 권리 전제와 가격은 확인 후 판단. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 특별매각조건과 등기 원본이 실제로 맞물리는지 그리고 174,080,000원이 주변 다세대 시세보다 충분히 낮은지를 검증하는 데 있습니다.