서울남부지방법원 2025타경11591. 구로동 태형팰리스 제102동 제204호, 공부상 용도가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 전용면적 비교 기준은 29.98㎡이고, 철근콘크리트구조 14층 건물 중 2층입니다. 소유자 한상윤은 2021년 4월 2일 매매를 원인으로 거래가 319,000,000원에 취득했고, 등기는 2021년 4월 15일 접수됐습니다.

이 사건의 말소기준권리는 2022년 11월 2일 기술보증기금의 가압류 100,000,000원입니다. 이후 국세 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 구로구·강서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 임차인 김강일이 2022년 7월 22일 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다.

일반적인 경매라면 이 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총부담은 보증금 334,500,000원 부근에 묶입니다. 따라서 최저가 204,800,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 하지만 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 내용으로 하는 특별매각조건이 있어 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건

말소기준은 2022년 11월 2일 기술보증기금 가압류입니다. 임차인 김강일은 계약일·확정일자가 2022년 7월 5일이고, 전입·점유개시일은 2022년 7월 22일이므로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 2024년 9월 24일에는 보증금 334,500,000원의 주택임차권등기가 접수됐고 배당요구도 확인됩니다.

② 시세 비교 — 할인은 있으나 하락 추세

태형팰리스는 32세대, 2020년 7월 1일 사용승인된 오피스텔입니다. 면적이 유사한 전용 30.51㎡ 실거래는 4건이며, 전체 평균은 284,500,000원입니다. 그러나 2024년의 315,000,000원 거래가 전체 평균을 높이므로 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.

최신 거래는 2026년 5월의 270,000,000원, 최근 12개월 평균은 274,333,333원입니다. 특별매각조건을 반영한 현재 실질취득 기준 204,800,000원은 최근 12개월 평균의 74.7%입니다. 감정가 320,000,000원과 비교하면 2회 유찰로 가격 부담이 크게 낮아졌습니다.

다만 최근 거래 평균은 과거 거래보다 12.9% 하락했습니다. 2024년 315,000,000원에서 최근 270,000,000원대로 내려온 흐름이므로, 과거 전체 평균만 보고 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 대상 호실은 2층이고 비교 거래는 13층·14층이라는 차이도 입찰가에 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 공제 후 매각대금 전액이 임차인 보증금 배당에 사용됩니다. 임차인의 규칙상 미배당액은 133,367,200원이나, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당되면 실제 임차인 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 줄지 않는다

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 인수액이 증가하므로, 매수인의 총부담은 보증금 334,500,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다. 이 물건의 가격 메리트는 단순한 2회 유찰 때문이 아니라, 미배당 반환청구권 포기 조건까지 유효하게 결합될 때 발생합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 구로5동 주민센터 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북서측 약 25미터 도로와 남서측 약 8미터 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,693,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
• 환금성. 32세대 소규모 오피스텔이고 최근 실거래 추세가 -12.9%입니다. 확인된 단지 경매 평균 유찰은 2.6회, 매각률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각기일에도 동일하게 적용되는지 확인하세요.
• 말소 서류와 시점. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류 제공 주체와 처리 순서를 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·구로구·강서구 압류 중 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있으므로 세목별 교부청구액을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2021년 9월 24일 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인하세요.
• 층 차이. 대상은 2층이고 비교 실거래는 13층·14층입니다. 최근 평균 274,333,333원을 그대로 호실 가치로 적용하지 마세요.
• 하락 추세. 최근 거래 평균이 이전 거래보다 12.9% 낮습니다. 최신 거래 270,000,000원을 우선 기준으로 응찰가를 점검하세요.
• 환금성. 32세대 소형 오피스텔이고 단지 경매 매각률이 0.0%로 표시됩니다. 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 가정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격 할인보다 특별조건이 핵심”

표면상 이 물건은 감정가 320,000,000원에서 2회 유찰돼 204,800,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 274,333,333원의 74.7%이므로 가격만 보면 할인 구간입니다. 하지만 선순위 임차인의 보증금이 334,500,000원이어서, 특별매각조건이 없다면 현재 회차 미배당액 133,367,200원을 매수인이 인수하는 구조입니다.

이 사건의 결론을 바꾸는 것은 유찰 횟수가 아니라 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 조건이 확정적으로 이행되면 인수는 실질 0원*이고 현재 가격은 최신 거래와 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 반대로 조건에 변동이 있으면 가격 메리트가 사라지고 보증금 인수형으로 되돌아갑니다. 조건 확인은 합격의 전제, 가격은 매력적이지만 환금성은 보수적으로. 이것이 이 물건의 핵심입니다.

* 실질 인수 0원: 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 경우를 전제로 합니다. 배당 계산상 현재 회차 미배당액은 133,367,200원입니다.