서울남부지방법원 2025타경11596. 강서구 화곡동 웨인씨티 3층 301호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 문지우는 2022.06.11 매매를 원인으로 거래가액 349,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 349,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 최저가는 두 차례 유찰된 217,600,000원, 감정가의 64%입니다.
권리표면만 보면 2021.10.29 우리은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류·임차권등기· 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 전지윤의 전입·점유개시는 2022.06.29로 기준일 이후이며, 임차권등기는 2024.03.08 접수됐습니다. 여기에 특별매각조건이 미배당 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 주된 인수 위험을 실질적으로 차단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제3층 제301호 도로명: 서울특별시 강서구 화곡로42나길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 지하1층, 지상11층 중 제3층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 문지우 (2022.06.11 매매, 거래가액 349,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 217,600,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.06.29 민간임대주택 등록 기재 |
① 권리 흐름 — 주된 인수는 특별매각조건으로 차단
사건상 말소기준은 2021.10.29 우리은행 근저당입니다. 이를 기준으로 보면 주택도시보증공사의 가압류, 국·강서구·은평구의 압류, 전지윤의 임차권등기와 강제경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 다만 기준 근저당 자체의 2022.02.25 말소 기재가 있으므로, 이 사건의 실제 최선순위 권리와 임차인 대항력 판단은 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 실질 0원*
| 임차인 | 점유·신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전지윤 실제 임차인 | 건물 전부 · 주거 전입·점유 2022.06.29 확정일자 2022.06.14 배당요구 2024.03.08 | 349,000,000원 | 대항력 없음 사건상 말소기준일 이후 전입 | 확인 필요 확정일자·배당요구 있음 | 실질 0원* 잔액 청구 포기·임차권 말소 조건 |
보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 별도 중복 임차인은 없으며, 확인되는 실제 임차인은 전지윤 1명입니다. 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다.
* 룰상 병기 금액: 임차보증금 349,000,000원. 특별매각조건에 따라 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘싸다’는 결론은 보류
현재 최저가는 217,600,000원으로 감정가 340,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래와 가격 추세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실 역시 감정가와 시장의 괴리 또는 오피스텔의 환금성 부담을 점검해야 한다는 신호로 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,846,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,116,000,000원 | 213,753,600원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 349,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 합계는 2,488,000,000원, 배당액은 213,753,600원, 미배당액은 2,274,246,400원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 동일 기관의 가압류와 신청채권 청구는 확정 채권액을 배당표 원본에서 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우장초등학교 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 6m 내외, 남동측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·구조. 일반상업지역의 사다리형 토지에 위치한 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔은 아파트와 수요층·금융조건이 다를 수 있고 이미 2회 유찰됐으므로, 주변 동일 용도 최신 거래와 임대수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원문 대조. 2021.10.29 우리은행 근저당과 2022.02.25 말소 기재의 관계를 등기부 원본·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 특별매각조건 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 확실히 적용되는지 문구와 제출서류를 확인하세요.
- 임차권 말소 이행. 전지윤 명의 임차권등기의 말소 주체·시기와 인도 절차를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.06.29 등록된 민간임대주택 기재가 매각 후 어떻게 처리되는지 원문과 관계기관에서 확인하세요.
- 세금 압류. 국·강서구·은평구 압류 중 당해세가 있는지, 매각대금에서 우선 차감되는 금액이 있는지 확인하세요.
- 실거래 검증. 감정가 64%만 보지 말고 화곡동 인근 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래와 임대수익 수준을 대조하세요.
- 현황 확인. 실제 점유자, 전입세대, 관리비 체납과 내부 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 특별매각조건 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 ‘조건부 통과’, 가격은 검증 전 보류
이 물건의 가장 큰 숫자는 임차보증금 349,000,000원입니다. 그러나 사건상 임차인은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 채권자가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 특별매각조건까지 있어 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
다만 2021.10.29 기준 근저당과 2022.02.25 말소 기재가 함께 존재하는 점은 가볍게 넘길 수 없습니다. 이 판단이 달라지면 임차인의 대항력 검토 전제가 바뀔 수 있으므로 원본 확인이 필수입니다. 가격도 마찬가지입니다. 두 차례 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만 최근 실거래가 없으므로 싸다고 단정할 근거는 아직 없습니다. 결론은 특별매각조건을 확인한 권리상 조건부 통과, 말소기준과 시세 검증 전 가격 판단 보류입니다.