서울남부지방법원 2025타경11611. 선유도역 북서측 인근에 있는 엠케이유앤미 제11층 제1104호로, 공부상 용도와 감정 이용상태 모두 오피스텔입니다. 방 1개·주방·욕실·다락·현관 구조이며, 2020년 4월 17일 사용승인된 지하 1층·지상 12층 건물입니다. 감정가 202,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 129,280,000원, 감정가의 64%입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 238,000,000원의 임차보증금 처리입니다. 원예빈은 2021년 7월 19일 확정일자를 받고, 2021년 8월 6일 주민등록을 마쳤으며, 2023년 9월 15일 건물 전부에 대한 주택임차권등기를 했습니다. 그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 이 조건이 그대로 이행되면 낙찰자가 떠안을 보증금은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11611 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 82-1 엠케이유앤미 제11층 제1104호 도로명: 서울특별시 영등포구 양평로30길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 방1·주방·욕실·다락·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상12층 중 제11층 · 사용승인 2020.04.17 |
| 소유자 | 문지우 (2021.08.23. 매매, 거래가액 238,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 129,280,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 민간임대주택 | 2021.08.30. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 특별매각조건이 주된 인수위험을 끊는다
말소기준으로 산정된 2020년 6월 30일 국민은행 근저당 이후에는 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류 및 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 등기상 부담은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 원예빈의 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조이며, 특별매각조건에 따라 미배당 보증금 잔액에 대한 반환청구권까지 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각 조건입니다.
② 임차인·점유자 — 확약 대상과 그 밖의 점유자를 분리해야 한다
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원예빈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.06 | 238,000,000원 | 없음 판정 | 미상 | 실질 0원* |
| KATAEV DENIS | 미상 | 2024.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 확약 대상 밖 |
| ISMAILOVA RIMMA | 미상 | 2024.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 확약 대상 밖 |
* 룰상 확인 대상 보증금은 238,000,000원입니다. 이번 매각은 해당 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 이 조건은 확약 밖의 다른 점유자에게 적용되는 것으로 해석하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 129,280,000원으로 감정가 202,000,000원의 64%입니다. 특별매각조건이 정상적으로 이행되면 실질취득 기준도 129,280,000원 + 인수 0원 = 129,280,000원*입니다. 다만 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 실거래가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,609,920원 | - |
| 1. 국민은행 근저당 | 4,512,000,000원 | 126,670,080원 | 4,385,329,920원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,023,000,000원 | 0원 | 1,023,000,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 238,000,000원 | 0원 | 238,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 5,773,000,000원 중 126,670,080원이 채권자에게 배당되고, 총 미배당은 5,646,329,920원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 238,000,000원 청구액은 예상배당 0원이며, 특별매각조건이 이 미배당 반환채권의 매수인 승계를 차단합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 선유도역 북서측 인근으로, 주상복합건물·오피스텔·중소형 아파트·도시형생활주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 선유도역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 용도와 실제 이용상태 모두 오피스텔이며, 방1·주방·욕실·다락·현관 구조입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링클러·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 10m, 북동측 약 5m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 2020.04.17. 사용승인된 오피스텔이지만, 임대관계가 미상이고 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교가 없어 매도가격과 임대수익성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 현재 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 확약의 당사자 확인. 특별매각조건이 원예빈의 238,000,000원 임차보증금 반환채권 및 주택도시보증공사의 신청채권과 어떻게 연결되는지 원본 서류로 대조하세요.
- 말소기준 재검증. 2020.06.30. 국민은행 근저당 설정과 2021.03.08. 해지 말소 기재, 공동담보목록 제2020-639호의 관계를 확인하세요.
- 미상 점유자 2명. KATAEV DENIS와 ISMAILOVA RIMMA의 실제 점유 여부, 계약 상대방, 보증금, 점유 부분, 퇴거 계획을 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.30. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 행정상 의무 여부를 관계기관 및 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 엠케이유앤미 및 선유도역 인근 유사 오피스텔의 최신 실거래·매물·임대료를 별도로 비교하세요.
- 기계식 주차. 차량 규격 제한, 사용 가능 여부, 유지관리 상태와 비용을 확인하세요.
- 체납·명도비용. 관리비 체납, 공용부분 승계 가능액, 점유자 이사 협의 및 인도명령 비용을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·특별매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “저위험”은 같은 말이 아니다
이 사건의 가장 큰 장점은 분명합니다. 보증금 238,000,000원의 임차권등기가 존재하지만, 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 주된 임차보증금 인수는 실질 0원*입니다. 최저가와 실질취득 기준도 129,280,000원으로 일치합니다.
그러나 확약 밖 미상 점유자 2명이 있고, 말소기준으로 산정된 국민은행 근저당에는 해지 말소 기재가 함께 존재합니다. 최근 실거래 비교도 없어 감정가의 64%가 실제 시세 대비 저가인지 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 주된 인수 위험은 해소됐지만, 권리 순서·현장 점유·가격 검증이 선행돼야 하는 오피스텔입니다. 인수는 합격에 가깝지만, 종합 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.