서울남부지방법원 2025타경11624. 강서구 화곡동 르미엘 9층 903호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2022.04.18. 부천중앙새마을금고의 근저당권입니다. 이후 등기된 국세 압류, 황희지 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 강서구 압류와 이재현 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기부상 임차보증금 244,000,000원입니다. 이재현은 2022.07.01. 전입·점유를 시작해 2022.04.18. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 여기에 채권자가 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건까지 붙어, 해당 임차보증금의 매수인 승계액은 실질 0원*으로 판단됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11624 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제9층 제903호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 19층 건물 중 9층 · 오피스텔 이용 중 |
| 소유자 | 김상훈 (2022.07.01. 소유권이전, 거래가액 244,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 137,600,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.18. 부천중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 5,390,000,000원 · 공동담보 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.04.18. 설정된 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 소유권이전과 민간임대주택등기는 그 이후인 2022.07.01.과 2022.07.15.에 이뤄졌고, 압류·가압류·임차권등기·경매개시결정도 모두 말소기준 이후입니다. 등기상 금전권리는 매각으로 소멸하지만, 민간임대주택등기의 등록·말소 처리 여부는 입찰 전 관계 서류와 관할기관을 통해 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사상 3명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재현 건물 전부 · 주거·임차권등기 | 2022.07.01. 2022.06.17. | 244,000,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 배당요구 2024.07.17. | 0원* 특별매각조건 적용 |
| 박민영 점유 부분 미상 | 2025.05.22. 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 별도 확인 확약 적용 대상 아님 |
| 장진아 점유 부분 미상 | 2025.08.12. 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 별도 확인 확약 적용 대상 아님 |
* 0원은 이재현 임차보증금에 관한 특별매각조건이 실제 이행되고 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 합니다. 박민영·장진아의 권리와 점유관계는 이 확약에 포함되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 감정가 215,000,000원의 64%인 137,600,000원입니다. 특별매각조건 이행을 전제로 한 실질취득액도 137,600,000원*으로 계산됩니다. 다만 감정가 할인율은 실제 시장가격 할인율과 같지 않으므로, 주변 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 확인하기 전에는 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,726,400원 |
| 1. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 5,390,000,000원 | 134,873,600원 |
| 2. 가압류 · 황희지 | 286,324,003원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 244,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 근저당권은 공동담보 채권최고액 기준이므로 실제 채권액과 공동담보 물건별 배당관계에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제도 변동 요인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 업무시설과 근린생활시설이 함께 있는 건물입니다.
- 입지. 강서구청 남서측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 광대로, 북서측으로 세로에 접한 2필지 일단의 부정형 토지입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기와 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 11,120,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정돼 있는지 확인해야 합니다.
- 이재현 임차권 말소 절차. 낙찰 후 말소 주체, 제출서류, 말소 시점과 명도 협조 조건을 주택도시보증공사 및 집행법원에 확인해야 합니다.
- 박민영·장진아 점유 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분, 배당요구 여부와 현재 거주 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.15. 등기된 민간임대주택의 등록 상태와 경매 매각 후 처리 절차를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부천중앙새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2022-390호에 연결돼 있으므로 실제 피담보채무와 다른 공동담보 물건의 진행·배당 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 화곡동 오피스텔의 최신 거래가격·임대료·공실과 기계식 주차 이용 여건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 나머지는 확인형”
이 물건에서 가장 큰 숫자는 이재현의 임차보증금 244,000,000원입니다. 그러나 전입일이 말소기준권리보다 늦고, 채권자의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 해당 보증금의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 즉시 안전 판정을 내리기는 어렵습니다. 확약 밖에 있는 박민영·장진아의 보증금과 점유 범위, 민간임대주택등기의 처리, 공동담보 근저당의 실제 채권관계가 남아 있습니다. 또한 최근 실거래와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 64%만 보고 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 주된 인수위험은 조건부 해소됐지만, 현장·서류 확인이 완료돼야 입찰 가능한 C등급 확인형 물건입니다.
