서울남부지방법원 2025타경11633. 양천구 신월동 로빈시그니쳐 4층 402호, 전용 29.88㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 가장 먼저 볼 권리는 2021년부터 거주한 임성화의 임차보증금 284,000,000원입니다. 전입일 2021.11.09과 확정일자 2021.09.14가 말소기준인 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 통상 구조라면 최저가에서 집행비용을 제외한 170,842,880원을 배당받고, 부족한 113,157,120원은 매수인이 인수하게 됩니다.

하지만 이 사건에는 반전이 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소합니다. 따라서 임성화 보증금과 관련된 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 최저가가 더 내려가더라도 해당 보증금의 원칙상 미배당액만 증가할 뿐, 이 특별매각조건이 그대로 이행되면 매수인의 실질취득액은 낙찰가를 중심으로 형성됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금은 조건부 해소, 지상권은 인수

말소기준권리는 2023.06.02. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.06.24. 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2020.07.31. 이미 말소됐습니다. 다만 임성화는 임차권등기일이 말소기준보다 늦더라도 실제 전입과 점유가 2021년에 시작됐으므로 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 선행 전입·점유를 기준으로 해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석

확인되는 임차·점유 관련 인원은 3명입니다. 임성화만 말소기준권리보다 앞선 전입과 점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 나머지 2명은 말소기준 이후 전입이므로 제공된 날짜 기준으로 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 두 사람은 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았으므로 실제 거주 여부, 임성화와의 관계, 인도 대상과 명도 일정을 현장에서 다시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임성화 보증금에 배당되며, 원칙상 미배당액은 113,157,120원입니다. 특별매각조건이 이행되면 이 잔액에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

④ 가격·환금성 판단

최저가는 감정가 272,000,000원의 64%인 174,080,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 36% 낮다는 사실은 경매 회차의 가격 변화일 뿐, 시장가 대비 가격 메리트를 입증하지는 않습니다.

• 소규모 물건. 로빈시그니쳐는 16세대이고 대상 전용면적은 29.88㎡입니다. 거래 표본이 제한될 수 있어 매도 시 가격 검증과 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
• 다회 유찰. 현재 2회 유찰됐고, 이 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 다만 낙찰 사례와 낙찰가율은 확인되지 않아 유찰 횟수만으로 적정 입찰가를 정할 수 없습니다.
• 실질취득 계산. 임성화 보증금 잔액은 특별매각조건상 실질 0원*이므로 현재 회차의 금전상 실질취득은 낙찰가 174,080,000원을 중심으로 봅니다. 별도등기 지상권의 가치는 별도로 반영해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.21. 민간임대주택등기가 기록돼 있습니다. 매각 후 등기의 처리와 임대의무 관련 효력은 원문과 관계 법령을 대조해 확인해야 합니다.

⑤ 입지·물건 메모 (감정평가 요항 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상11층 건물의 4층 402호이며, 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중입니다.
• 입지. 서울양강중학교 북측 인근으로 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설과 학교가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 신정역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 중앙로와 접하고, 북서측으로 폭 3~4미터 내외의 막다른 도로와 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 4,141,000원/㎡입니다. 도시철도 저촉, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 제한사항이 기록돼 있습니다.
• 건물 상태. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차설비가 구비돼 있고, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 별도등기 원문 확인. 인수되는 토지 을구 1번 지상권의 지상권자, 목적, 범위, 존속기간, 지료와 매각 후 이용 제한을 확인하세요.
• 특별매각조건 문언 대조. 보증금 반환청구권 포기 주체, 적용 임차인, 임차권등기 말소 시점과 말소서류 제출 방법을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 점유자 2명 현장 확인. TAMURA NANAKA와 이남표의 실제 점유 부분, 임대차계약, 임성화와의 관계와 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 민간임대주택등기 검토. 매각 후 해당 등기의 존속·말소 여부와 임대사업자 관련 의무가 매수인에게 영향을 주는지 확인하세요.
• 가격 원본 조사. 동일 건물과 인근 도시형생활주택·다세대 전용 29.88㎡ 전후의 최근 매매·전세 사례를 확인해 별도등기 부담을 반영한 입찰 상한을 정하세요.
• 체납비용 확인. 공용부분 관리비, 당해세와 인도·명도 비용을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “보증금은 해소됐지만 권리가 깨끗한 것은 아니다”

이 사건의 가장 큰 위험이었던 임성화 보증금 284,000,000원은 특별매각조건 덕분에 현재 최저가 기준 원칙상 미배당액 113,157,120원을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 구조입니다. 이 조건만 보면 일반적인 대항력 인수형 물건보다 부담이 크게 줄었습니다.

그러나 결론을 뒤집는 요소는 별도등기 지상권 인수입니다. 존속 권리의 구체적 내용과 경제적 영향이 확인되지 않은 상태에서 감정가의 64%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 여기에 보증금과 점유 부분이 확인되지 않은 점유자 2명, 민간임대주택등기, 16세대 소규모 다세대의 환금성까지 겹칩니다. 보증금 위험은 조건부 해소, 권리 전체는 추가 확인, 가격 판단은 보류. 별도등기 원문 검토가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.