서울남부지방법원 2025타경11641. 금천구 독산동 모던하우스금천2호점 4층 403호로, 2021년 9월 사용승인된 5층 철근콘크리트조 건물의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 279,000,000원의 64%인 178,560,000원으로 두 차례 유찰된 상태입니다.
이 사건의 핵심은 보증금 275,000,000원의 임차권등기입니다. 임차인 김민수의 계약일과 확정일자는 2022.07.22, 전입과 점유 개시는 2022.09.07이며, 권리판정상 말소기준인 2021.09.16 근저당권보다 늦어 대항력 없음으로 분류됐습니다. 더구나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 주식회사지에이치디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 178,560,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 특별매각조건으로 정리
말소기준권리는 2021.09.16 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 5,310,500,000원이며 공동담보목록 제2021-894호가 기재돼 있습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 김민수의 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김민수 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 계약·확정 2022.07.22 전입·점유 2022.09.07 배당요구 2024.05.17 | 275,000,000원 | 대항력 없음 후순위 배당요구 말소기준일 이후 전입 현재 회차 예상배당 0원 | 실질 0원* 미배당 잔액 청구 포기 임차권등기 말소 조건 |
* 실질 인수 0원은 특별매각조건이 예정대로 이행되는 것을 전제로 합니다. 해당 조건은 김민수 보증금 관련 권리에 적용되며, 현장조사에서 별도의 점유자나 임대차가 확인되면 별도 분석이 필요합니다.
② 가격 판단 — 64%는 할인율이지 시세가 아니다
감정가 279,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 178,560,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 64%라는 할인 폭은 분명하지만, 이 사건에는 같은 건물이나 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래 비교가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
따라서 권리 인수액이 0원이라는 점과 가격이 싸다는 판단은 분리해야 합니다. 실질취득액은 최저가와 같은 178,560,000원이지만, 이를 최근 거래가와 비교할 근거가 없는 만큼 “감정가 대비 64%이므로 저렴하다”는 결론은 금물입니다. 특히 본건은 아파트가 아니라 개별 다세대주택으로, 동일 면적·층·준공연도·역 접근성을 갖춘 비교 사례를 직접 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,299,840원 | - |
| 2. 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 | 5,310,500,000원 | 175,260,160원 | 5,135,239,840원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,878,215,000원 | 0원 | 1,878,215,000원 |
| 4. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 | 275,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 7,463,715,000원 중 채권자 예상배당은 175,260,160원이며, 전체 미배당액은 7,288,454,840원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 275,000,000원은 현재 회차 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 독산역 남서측 인근으로, 주위에는 아파트·지식산업센터·근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 독산역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2021년 9월 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 4층이며, 승강기·위생·급배수·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 사다리형 토지로 공동주택인 다세대주택 부지로 이용 중이며 남서측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 대로2류 접합, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 독산역과 지식산업센터 접근성은 수요 기반이지만, 다세대주택은 아파트보다 개별 물건의 면적·향·주차·내부 상태에 따른 가격 편차가 클 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 대상·이행 방식·말소 시점을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 2021.09.16 근저당 설정과 2022.01.07 말소 기록, 수협은행 신탁원부 제2022-323호 및 2022.09.07 신탁재산 귀속 과정을 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도 문제입니다. 현장 방문과 점유자 확인이 필요합니다.
- 실거래 조사. 감정가 대비 64%만 보지 말고 독산역 인근의 2021년 사용승인 다세대주택 중 유사 면적·층의 최근 거래를 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 공용부분과 전기·수도·가스 정산 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 지정 대상과 매수인의 해당 여부를 확인해 취득 절차에 미치는 영향을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하고 특별매각조건의 효력을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 저가 매수는 별개의 문제”
이 사건은 보증금 275,000,000원의 임차권이 존재하지만, 권리판정상 대항력이 없고 특별매각조건에 따라 미배당 잔액 청구와 임차권등기가 정리되는 구조입니다. 조건대로 매각되면 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 178,560,000원, 임차보증금 인수는 0원*입니다.
다만 권리 인수가 없다는 사실만으로 가격까지 안전해지는 것은 아닙니다. 현재 가격은 감정가의 64%이지만 최근 실거래 비교가 없고, 두 차례 유찰된 다세대주택이며, 등기상 근저당 말소와 신탁 이력이 얽혀 있습니다. 결론은 권리 조건은 긍정적이지만 가격과 원본서류는 추가 검증이 필요한 B등급 물건입니다. 할인율보다 특별매각조건의 정확한 이행과 실제 시장가격 확인이 먼저입니다.
