서울남부지방법원 2025타경11659. 서울 금천구 독산동 우미그린빌 4층 402호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2020년 12월 3일 관악농업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 정연욱의 주택임차권, 영등포세무서 압류, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정, 금천구 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 보증금 289,000,000원의 임차권입니다. 금액만 보면 최저가 188,800,000원보다 100,200,000원 크지만, 임차인의 주민등록일은 2021년 7월 9일로 말소기준일인 2020년 12월 3일보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 데이터상 대항력이 없으며, 보증금 미배당액을 매수인이 승계하는 대항력 인수형이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11659 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로101길 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 7층 건 내 4층 |
| 소유자 | 문지우 (2021.06.25. 거래가 289,000,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 188,800,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 선순위인 공동담보 근저당
말소기준 근저당의 채권최고액은 2,280,000,000원이며 공동담보목록 제2020-1180호가 기재돼 있습니다. 현재 최저가 188,800,000원으로 매각될 경우 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 이 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위인 주택도시보증공사의 가압류와 신청채권에는 예상배당이 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정연욱 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.07.09 확정 2021.05.21 | 289,000,000원 | 없음 | 미상 | 실질 0원* |
정연욱의 점유개시일은 2021년 6월 25일, 주민등록일은 2021년 7월 9일이며 말소기준권리보다 모두 늦습니다. 임차권등기 역시 2023년 8월 9일에 이뤄진 후순위 권리로, 데이터상 매각으로 소멸합니다. 배당요구는 2023년 8월 9일 접수된 것으로 표시돼 있습니다.
* 임차보증금 자체는 289,000,000원입니다. 실질 0원은 정연욱 임차권에 관한 대항력 판정과 특별매각조건을 반영한 값입니다. 이 조건은 해당 임차권에만 적용되므로, 별도의 점유자나 다른 임차관계가 확인될 경우에는 그 권리와 적용 범위를 다시 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 188,800,000원으로 감정가 295,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
소유자 문지우의 2021년 6월 25일 취득 거래가액은 289,000,000원으로 표시돼 있지만, 이는 현재 시장가를 대신하는 최신 비교거래가 아닙니다. 특히 다세대주택은 개별 호수의 위치, 내부 상태, 대지권, 도로 조건과 임대수요에 따른 가격 편차가 있으므로 2회 유찰 사실만으로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,443,200원 |
| 1. 근저당 · 관악농업협동조합 | 2,280,000,000원 | 185,356,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 289,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 185,356,800원이 선순위 근저당권에 배당되고, 총 미배당액은 3,406,643,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문성초등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·연립·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 혼재한 주거지대이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건 내 4층으로 외벽은 돌붙임 등, 창호는 샷시 창호 등으로 마감돼 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 완경사 사다리형 토지이며, 서측과 남측으로 각각 약 6미터와 약 3미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 토지거래계약 허가구역이 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 실제 임차인은 정연욱 1명이지만, 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 별도 점유관계가 없는지 대조해야 합니다.
- 공동담보 근저당 확인. 채권최고액 2,280,000,000원의 공동담보목록과 2021.06.25. 일부포기 등기의 정확한 범위를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.25. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 매각조건에서 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가 대비 64%만으로 할인 여부를 판단하지 말고 인근 다세대주택의 최신 거래와 현재 매물을 직접 비교하세요.
- 건물 상태. 감정평가상 내부 이용상태는 다세대주택으로만 확인되므로 내부 하자와 수리비를 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 낮고, 가격 확신도도 낮다
이 사건의 보증금은 289,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하고, 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 내용으로 하는 특별매각조건도 있어 확인된 임차인의 실질 인수액은 0원*입니다.
그러나 권리상 인수액이 없다는 사실이 곧 가격 경쟁력을 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만 최근 실거래 비교기준이 없어 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 공동담보 근저당의 일부포기 범위, 민간임대주택등기 처리, 현장 점유관계를 원본으로 확인해야 하는 점도 남습니다. 결론은 권리 인수는 제한적이지만, 가격과 서류 확인 전까지는 보수적으로 접근할 C등급 물건입니다.
