서울남부지방법원 2025타경11663. 강서구 화곡동 ‘더스위트’ 3층 302호, 전용 21.99㎡ 규모의 다세대주택입니다. 권리관계의 출발점은 2021년 1월 29일 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,100,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 소유권을 취득한 김연희, 부천세무서 압류, 최성규의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 이 말소기준권리보다 뒤에 자리합니다.
임차권자 최성규는 임대차계약일과 확정일자가 2021년 4월 12일이지만 주민등록일자와 점유개시일자는 2021년 6월 28일입니다. 말소기준일인 2021년 1월 29일보다 늦으므로 자료상 대항력은 없습니다. 현황조사에서 확인된 AZIZAH MELANIA FITRI NUR도 전입일이 2025년 5월 13일로 더 늦습니다. 따라서 최저가 145,920,000원에 취득한다고 가정할 때 실질취득금액은 최저가와 같은 145,920,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11663 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 제3층 제302호 도로명: 서울특별시 강서구 초록마을로16길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 21.99㎡ · 철근콘크리트구조 지상 5층 중 3층 |
| 건물 / 세대수 | 2021.01.18 준공 · 총 12세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김연희 · 2021.11.10 매매, 2021.11.30 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 145,920,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권과 특별매각조건
말소기준 근저당권은 소유권보존과 같은 날인 2021년 1월 29일 접수됐습니다. 최성규의 임대차계약·확정일자는 그 뒤인 2021년 4월 12일이고, 대항력의 핵심이 되는 주민등록과 점유개시는 2021년 6월 28일입니다. 주택임차권등기 역시 2023년 7월 18일 접수돼 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
| 성명 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AZIZAH MELANIA FITRI NUR | 점유 부분 미상 | 2025.05.13 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 | 0원 |
| 최성규 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 2021.06.28 | 2021.04.12 | 225,000,000원 | 없음 | 배당요구 있음 · 근저당 후순위 | 해당 없음 | 0원* |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 시장은 하락 중
더스위트의 비교 가능한 거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 221,166,666원이지만, 2021년의 2억 2,500만~2억 2,900만원 거래가 대부분을 차지해 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 가장 최근 거래는 2026년 3월 3층 전용 23.4㎡의 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 23.4㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 23.4㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2021.11 | 23.84㎡ | 3 | 229,000,000원 |
| 2021.11 | 23.84㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2021.11 | 21.99㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2021.11 | 21.99㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 221,166,666원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득금액은 145,920,000원으로, 최신 거래와 최근 12개월 평균인 190,000,000원의 76.8%입니다. 금액 차이는 44,080,000원으로 현재 회차에는 가격 여지가 있습니다. 반면 최신 가격은 과거 거래군보다 16.4% 하락했습니다. 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로 “전체 평균의 66%”만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,842,880원 |
| 2. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 2,100,000,000원 | 143,077,120원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,325,000,000원 중 예상 배당액은 143,077,120원이며, 미배당액은 2,181,922,880원입니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 주택도시보증공사 관련 미배당 보증금 반환청구권에는 특별매각조건이 적용돼 매수인 인수액은 0원*으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 동측 인근으로, 유사 다세대주택과 일부 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 완경사지대를 평탄하게 조성한 세장형 토지로, 북서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·주차장· 공동현관 보안설비를 갖췄습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 2021년 준공이지만 총 12세대인 소규모 다세대입니다. 최근 12개월 거래가 1건이고 단지 경매 매각률도 0.0%여서, 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 정확히 기재돼 있는지 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 별도 점유자 확인. AZIZAH MELANIA FITRI NUR의 현재 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 점유 부분을 확인하세요. 대항력 인수는 없더라도 명도 기간과 비용은 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 말소 절차. 최성규 명의 임차권등기의 말소 주체·필요 서류·처리 시점을 채권자와 법원에 확인하세요.
- 압류 세금 확인. 부천세무서 압류의 체납세액과 법정기일을 확인해 예상배당표에 반영되지 않은 우선세금이 있는지 점검하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.30 기재된 민간임대주택등기의 낙찰 후 처리와 관련 의무 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 하락장 보정. 최저가는 최근 거래보다 낮지만 최근 가격은 과거 거래보다 16.4% 하락했습니다. 2026.03 거래 1건만으로 상단 가격을 공격적으로 산정하지 마세요.
- 관리비·내부상태. 감정평가는 이해관계인 부재로 외부관찰과 탐문 등을 참고했습니다. 내부 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 입찰보증금. 현재 최저가의 10%는 14,592,000원입니다. 매각기일과 보증금 조건을 법원 공고 원본에서 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 확인 없이 단순한 물건은 아니다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 근저당이 두 점유자의 전입보다 빠르고, 후순위 임차권에는 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득은 145,920,000원, 매수인 인수는 0원*입니다. 최신 실거래 190,000,000원보다 44,080,000원 낮아 가격 여지도 확인됩니다.
다만 최근 시세가 과거보다 16.4% 하락했고 비교 가능한 최신 거래는 1건뿐입니다. 여기에 별도 점유자의 임대차 내용 미상, 세무서 압류, 민간임대주택등기, 총 12세대의 낮은 환금성이 겹칩니다. 결론은 “권리 인수는 낮고 가격은 최근 거래보다 낮지만, 점유·세금·말소절차를 확인한 뒤 접근할 물건”입니다.
