서울남부지방법원 2025타경11667. 강서구 화곡동 리치아파트 105동 602호로 표시돼 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 13층 건물의 6층 물건이며, 소유자 문지우는 2021.07.22 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 251,000,000원의 64%인 160,640,000원입니다.
표면적으로 가장 큰 숫자는 박홍석의 임차보증금 245,000,000원입니다. 하지만 전입일 2021.08.17은 제공된 말소기준일 2021.05.24보다 늦어 대항력 없는 후순위 임차권으로 정리됐고, 매각물건명세서의 특별매각조건도 채권자가 배당받지 못한 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하도록 요구합니다. 따라서 이 사건은 보증금 액수 자체보다 특별조건의 실제 이행과 권리순위 원본 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 지하 1층, 지상 13층 중 6층 |
| 소유자 | 문지우 (2021.07.22 매매, 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 160,640,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.05.24 서울축산새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 등기 발급일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 소멸 예정이지만 원본 대조가 필요하다
제공된 권리판정에 따르면 말소기준 이후의 국가 압류, 주택도시보증공사 가압류, 박홍석 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.08.17에는 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 기재됐으므로, 해당 등기의 매각 후 처리와 말소 여부도 원본 문서에서 확인해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 주된 보증금은 인수 0원*, 별도 점유는 따로 확인
| 이름 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박홍석 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 전입 2021.08.17 확정 2021.07.26 배당요구 2023.09.06 | 없음 말소기준일 이후 전입 | 후순위 배당요구 있음 | 중복 승계 없음 | 실질 0원* |
| SHILKHUU TEMURLEN 점유 부분 미상 | 미상 | 전입 2025.02.25 확정일자 미상 | 기준일 후 제공 판정상 대항력 없음 | 미상 | 중복 승계 없음 | 별도 확인 |
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 160,640,000원으로 감정가 251,000,000원의 64%입니다. 실질 인수를 0원*으로 보면 매수인 실질취득 역시 160,640,000원입니다. 소유자의 2021년 거래가액은 245,000,000원이지만, 개별 과거 거래가액과 감정가만으로 현재 실거래 시세를 대신할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,048,960원 |
| 1. 근저당 · 서울축산새마을금고 | 2,400,000,000원 | 157,591,040원 |
| 2. 근저당 · 서인천새마을금고 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,268,000,000원 중 예상배당은 157,591,040원이며, 예상 미배당액은 7,110,408,960원입니다. 근저당권은 공동담보목록과 연결돼 있어 본건 단독 채무 잔액과 채권최고액이 동일하다고 단정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제는 미반영됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물 명칭에는 리치아파트가 포함되지만, 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 입지. 까치산역 남서측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 13층 건물로, 위생·급배수시설, 난방시설과 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 5미터, 서측 약 6미터, 동측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역· 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 5,077,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권 요소는 있으나 오피스텔 이용상태, 현재 점유관계와 개별 호실 상태에 따라 실제 매수층과 가격 편차가 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·시기·제출서류를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 근저당 말소 범위 확인. 2021.07.26 두 근저당의 일부포기 말소기재와 2021.05.24 말소기준·배당 반영 사이의 관계를 현재사항 등기와 공동담보목록으로 대조하세요.
- 별도 점유자 확인. SHILKHUU TEMURLEN의 점유 부분, 보증금, 실제 점유개시일과 임대차계약 존재 여부를 확인하세요. 특별매각조건은 이 점유자에게 자동 적용되지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.17 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 인근 동일 용도·유사 면적 오피스텔의 최근 거래와 현재 매물을 직접 비교하세요.
- 용도 확인. 건물 명칭이 아파트로 표시돼도 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 전입·대출·세금·임대수요 검토도 실제 용도를 기준으로 진행하세요.
- 매각 진행상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.08이고 등기 발급일은 2026.07.21이므로, 낙찰·변경·연기 여부와 이후 사건 진행을 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 전입세대확인서를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원*의 전제조건을 확인하는 경매”
이 사건은 임차보증금 245,000,000원이라는 큰 숫자 때문에 인수형 물건처럼 보이지만, 제공된 권리판정상 박홍석은 말소기준일 이후 전입한 후순위 임차권자이고, 특별매각조건까지 더해져 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가와 같은 160,640,000원으로 정리됩니다.
다만 안전성을 곧바로 높게 평가하기에는 확인할 지점이 남습니다. 두 근저당의 2021.07.26 일부포기 말소기재와 배당 반영의 관계, 별도 점유자의 보증금·점유 범위, 민간임대주택등기, 그리고 특별매각조건의 실제 이행을 원본에서 확인해야 합니다. 또한 2회 유찰·감정가 64%만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 주된 인수는 해소됐지만, 확인 절차까지 생략할 수 있는 물건은 아닙니다.