서울남부지방법원 2025타경11682. 서울 강서구 염창동 ‘루미온’ 101동 1003호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다. 2022년 1월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물의 10층에 위치하며, 방2·거실1·주방1· 욕실·화장실1 구조로 이용 중입니다. 소유자 이미순은 2022년 4월 16일 매매를 원인으로 389,000,000원에 취득했습니다.
권리관계의 핵심은 김진 명의의 389,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약은 2022년 4월 13일, 확정일자는 2022년 5월 7일, 점유개시는 2022년 7월 7일, 주민등록일자는 2022년 7월 11일이며 2024년 7월 18일 임차권등기가 마쳐졌습니다. 2025년 8월 22일의 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 일반 원칙만 적용하면 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소해야 합니다. 따라서 현재 회차의 일반 배당표에서 계산되는 인수액 157,577,280원은 표시상 룰값이고, 매수인에게 실제 남는 금액은 0원*으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11682 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제10층 제1003호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 · 방2·거실1·주방1·욕실·화장실1 · 11층 중 10층 |
| 사용승인 | 2022.01.11. |
| 소유자 | 이미순 (2022.04.16. 매매, 거래가액 389,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 235,520,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 389,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 원칙 인수형을 확약으로 해소
등기부상 최초 신탁등기와 금모래신용협동조합의 채권최고액 3,528,000,000원 공동담보 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2025년 8월 22일 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 김진의 임차권등기는 일반 원칙상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김진 | 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 389,000,000원 | 확정 2022.05.07 점유개시 2022.07.07 전입 2022.07.11 배당요구 2024.07.18 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
김진은 실제 임차인 1명이며, 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 이 사건의 채권자입니다.
② 가격 구조 — 64%까지 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 368,000,000원, 현재 최저매각가는 235,520,000원으로 감정가의 64%입니다. 두 차례 유찰돼 외형상 할인 폭은 크지만, 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 실거래 자료는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 일반 룰상 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 235,520,000원 | 157,577,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 188,416,000원 | 204,021,824원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 150,732,800원 | 241,177,459원 | 0원 |
특별매각조건이 없다면 현재 회차의 룰상 총부담은 최저가 235,520,000원과 인수액 157,577,280원을 합한 393,097,280원입니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 총액이 보증금 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 본건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 현재 분석상 실질취득은 235,520,000원*입니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,097,280원 |
| 1. 임차인 김진 보증금(우선변제) | 389,000,000원 | 231,422,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 389,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 김진 보증금의 미배당액은 157,577,280원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 오피스텔로 이용 중이며 방2·거실1·주방1·욕실·화장실1 구조입니다.
- 입지. 지하철 9호선 염창역 북동측 인근의 준공업지역으로 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 염창동 동아3차아파트와 중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 남서측 인근에 염창역, 남측 공항대로 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 이용은 비교적 양호합니다.
- 건물. 2022.01.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물로 외벽은 석재판재, 창호는 하이샤시 복층유리입니다.
- 설비. 급배수·위생시설, 도시가스 보일러 개별난방, 옥내소화전, 화재탐지·경보기, CCTV, 주차타워시설을 갖췄습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평탄지이며 서측 약 10m 포장도로에 접합니다. 용도지역은 준공업지역이고 공시지가는 5,515,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 실질 인수 0원 결론은 김진의 임차보증금 반환청구권과 임차권등기에 관한 특별매각조건에 한정됩니다.
- 시세 별도 조사. 최근 12개월 평균, 최신 거래와 가격 추세 자료가 없으므로 감정가 대비 64%만으로 저가 여부를 판단하지 마십시오.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 필요한 행정절차를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유자, 인도 가능 시점과 임차권등기 말소 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 주차타워 확인. 주차타워시설의 이용 규정, 차량 규격과 운영 상태를 확인해야 합니다.
- 미납금 확인. 관리비, 당해세와 집행비용 변동 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건 원문을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기부와 배당표만으로 보면 명확한 대항력 인수형입니다. 김진의 보증금은 389,000,000원이고 현재 최저가에서 배당되지 않는 157,577,280원이 매수인에게 남기 때문입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘어 일반 룰상 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
그러나 본건은 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건으로 매각됩니다. 이 조건이 그대로 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 235,520,000원*입니다. 다만 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 현 시세보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 추가 검증입니다.
