서울남부지방법원 2025타경11696. 강서구 화곡동 포엠빌 제2층 제202호 오피스텔입니다. 소유자 홍지우는 2021년 11월 13일 매매를 원인으로 거래가액 275,000,000원에 취득했고, 2021년 12월 14일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기상 말소기준은 2023년 4월 11일 의정부시 압류입니다. 이후의 임차권등기와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
하지만 김락범은 말소기준일보다 앞선 2021년 12월 2일 점유를 시작하고, 2021년 12월 14일 주민등록을 마쳤습니다. 보증금은 275,000,000원, 확정일자는 2021년 10월 27일이며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 특별한 조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11696 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로18길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 1층 / 지상 12층 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 홍지우 (2021.11.13. 매매, 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 174,720,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 대항임차권과 특별조건을 함께 봐야 한다
말소기준권리는 2023년 4월 11일 의정부시 압류입니다. 김락범의 임차권등기 접수일은 2023년 9월 6일로 말소기준 이후이지만, 대항력 판단의 기초가 되는 점유개시일과 주민등록일은 각각 2021년 12월 2일과 2021년 12월 14일입니다. 따라서 등기의 접수 순서만 보고 후순위 임차권으로 단순 처리하면 안 됩니다.
현재 최저가로 배당하면 집행비용을 제외한 171,473,920원이 김락범 보증금에 배당되고, 103,526,080원이 남습니다. 특별매각조건이 없다면 이 부족분은 매수인 인수 가능성이 있는 금액입니다. 그러나 이번 매각은 해당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수액을 0원*으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 이름 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김락범 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.14 점유 2021.12.02 · 확정 2021.10.27 | 275,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 배당요구 있음 · 특별조건 적용 시 실질 인수 0원* |
| 하어진 점유부분 미상 | 2024.09.04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 말소기준권리 이후 전입 |
| 정민호 점유부분 미상 | 2024.12.17 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 말소기준권리 이후 전입 |
보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 없으므로, 실제 임차인은 김락범·하어진·정민호 3명입니다. 김락범은 대항력과 우선변제권이 모두 확인되지만, 특별매각조건으로 미배당 반환청구권이 포기됩니다. 하어진과 정민호는 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으나, 점유부분과 보증금이 확인되지 않아 명도 상대와 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 특별조건 적용 후 총부담을 본다
현재 최저가는 174,720,000원으로 감정가의 64%입니다. 그러나 대항력 있는 보증금 275,000,000원을 일반적인 인수형 구조로 계산하면, 현재 회차의 미배당액은 103,526,080원입니다. 특별조건이 없다면 유찰로 최저가가 내려갈수록 미배당액이 늘어, 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 보증금 수준에 가까워집니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 보증금 | 특별조건 적용 후 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 174,720,000원 | 103,526,080원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 139,776,000원 | 137,980,864원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 111,820,800원 | 165,544,691원 | 0원* |
④ 예상배당표 (매각가 174,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,246,080원 |
| 1. 임차인 김락범 보증금 | 275,000,000원 | 171,473,920원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김락범 보증금의 룰상 미배당액은 103,526,080원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 12층 건물의 제2층 제202호입니다.
- 주위환경. 효심어린이공원 남서측 인근으로 근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재한 주택 및 상가혼용지대이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 6m, 서측 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기, 기계식 주차설비가 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 세로장방형 평지로 오피스텔 건부지에 이용 중이며, 공시지가는 6,212,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건축 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 어떤 절차와 시점으로 효력을 갖는지 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 김락범 임차권 말소 확인. 보증금 275,000,000원, 점유 2021.12.02, 전입 2021.12.14, 확정일자 2021.10.27의 선순위 대항임차권입니다. 말소 완료까지 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 나머지 점유자 확인. 하어진과 정민호는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·점유부분이 미상입니다. 실제 거주 여부와 명도 상대를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 대조. 2021.12.14. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로, 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류 및 관계기관에 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 64%라는 수치만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고, 화곡동 인근 오피스텔의 최근 매매가·임대가·공실·관리비를 확인하세요.
- 기계식 주차 확인. 이용 가능 차종과 운영 상태, 유지비용을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 조건의 효력이 먼저다”
이 물건은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 판단해서는 안 됩니다. 김락범의 보증금은 275,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 금액은 103,526,080원입니다. 특별매각조건이 없다면 매수인이 떠안을 수 있는 금액입니다.
이번 사건은 채권자가 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 해당 인수액이 실질 0원*으로 바뀝니다. 다만 이 조건은 김락범 관련 임차권에 한정해 해석해야 하며, 하어진·정민호의 점유와 명도 문제까지 없애주는 것은 아닙니다. 두 사람은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 점유부분은 확인이 필요합니다.
또한 비교 가능한 실거래 근거가 없어 174,720,000원이 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 따라서 결론은 권리위험은 특별조건으로 완화되지만, 조건 이행·점유관계·가격 검증이 모두 필요한 확인형 물건입니다. 입찰 판단의 출발점은 감정가 대비 할인율이 아니라 특별매각조건의 원문과 임차권 말소 절차입니다.
