서울남부지방법원 2025타경11700. 강서구 화곡동 포엠빌 6층 603호로, 감정평가 당시 방 2개·거실 겸 주방·욕실을 갖춘 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 홍지우는 2021.11.13 매매를 원인으로 거래가액 278,000,000원에 취득했고, 소유권이전과 민간임대주택등기는 2021.12.15 함께 접수됐습니다.
권리분석의 중심은 근저당이 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건입니다. 김경식은 2021.12.15 주민등록, 2021.12.12 점유개시, 2021.11.22 확정일자를 갖추고 보증금 278,000,000원 전부에 관한 임차권등기를 2023.11.10 마쳤습니다. 말소기준인 2025.08.26 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
다만 이 사건에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 김경식 임차권의 룰상 미배당액 105,264,000원은 이 조건이 실제 이행되면 실질 0원*으로 봅니다. 문제는 이 조건이 김경식 임차권에 관한 것이며, 은소정의 보증금·계약관계까지 해소한다는 내용은 아니라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11700 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제6층 제603호 · 월정로18길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 방2·거실 겸 주방·욕실 · 지하1층/지상12층 중 6층 |
| 소유자 | 홍지우 (2021.11.13 매매 · 거래가액 278,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 176,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 등기상 특기 | 2021.12.15 민간임대주택등기 · 2023.11.10 김경식 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 해소하는 구조
② 임차인·점유자 분석
조사상 확인되는 임차인·점유자는 2명입니다. 김경식은 등기된 임차권자로 권리관계와 보증금이 특정돼 있지만, 은소정은 전입일 외 핵심 조건이 미상입니다.
| 성명 | 점유·사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경식 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.15 | 2021.11.22 | 278,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 확약 이행 전제 |
| 은소정 | 미상 | 2024.12.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 미상 |
* 특별매각조건이 정한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 이행되는 경우에 한합니다. 확약 밖 임차인·점유자의 권리는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 176,000,000원으로 감정가 275,000,000원의 64%입니다. 그러나 유찰률은 감정가에서 얼마나 내려왔는지를 보여줄 뿐, 최근 시장가격보다 싼지를 증명하지는 않습니다. 등기상 2021년 거래가액 278,000,000원과 감정가 275,000,000원도 과거 취득가와 감정평가액일 뿐 현재 동일 조건 오피스텔의 시세 기준으로 사용할 수 없습니다.
또한 오피스텔은 동일 건물이라도 면적, 내부 상태, 주거 사용 가능성, 임대수익과 공실 여부에 따라 가격 편차가 생길 수 있습니다. 최근 12개월 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최신 거래와 임대조건을 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 김경식 보증금(우선변제) | 278,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 김경식 보증금 중 105,264,000원이 미배당됩니다. 이는 원칙상 매수인 인수액이나, 특별매각조건이 이행되면 김경식 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 당시 방2, 거실 겸 주방, 욕실 등을 갖춘 오피스텔로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 내부 인테리어, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 주위환경. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재한 주상지대이며 제반 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)· 진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 일부 토지는 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 공시지가는 6,212,000원/㎡이고 토지면적은 120.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔이고 이미 2회 유찰된 물건이므로 동일 건물·인근 유사 물건의 최근 거래, 임대료, 공실 기간을 확인하기 전에는 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 시점과 제출 서류를 매각물건명세서 및 법원 기록에서 확인하세요.
- 은소정 계약관계 확인. 보증금, 임대차계약일, 실제 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부, 김경식과의 관계를 현황조사 원문과 현장 방문으로 확인하세요.
- 확약 적용 범위 구분. 김경식 임차권의 실질 인수 0원*과 은소정의 미상 위험을 합쳐 “전체 인수 0원”으로 오인하면 안 됩니다.
- 점유·명도 계획. 현재 실제 점유자와 사용 형태를 확인하고, 인도명령 가능 여부 및 명도 협의 비용을 별도로 산정하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.15 접수된 민간임대주택등기의 낙찰 후 처리와 임대사업 관련 행정사항을 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 원본 대조. 감정가 64%라는 할인율만 보지 말고 최근 12개월 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최신 거래와 임대수익을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분, 당해세, 체납 공과금과 추가 배당 변수를 관리사무소·관계기관에서 확인하세요.
- 등기부 재열람. 2026.07.20 발급 등기 이후 추가 등기나 권리변동이 있는지 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수 해소”와 “전체 인수 0원”은 다르다
이 사건의 장점은 명확합니다. 보증금 278,000,000원의 선순위 김경식 임차권이 존재하지만, 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 김경식 관련 매수인 인수는 실질 0원*이 됩니다. 현재 회차 기준 룰상 인수액 105,264,000원을 제거하는 강한 안전장치입니다.
하지만 결론을 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 은소정은 2024.12.02 전입했으나 보증금, 확정일자와 점유 범위가 미상이고, 김경식에 관한 특별매각조건의 적용 대상이라고 볼 근거도 없습니다. 따라서 실질취득가는 최저가 176,000,000원 + 은소정 관련 미상 위험으로 판단해야 합니다. 감정가 대비 64%라는 숫자도 최근 시세와 비교되지 않은 상태에서는 가격 메리트가 아닙니다.
김경식 권리는 조건부 합격, 은소정 권리는 확인 전 보류, 가격은 시세 대조 전 보류. 특별매각조건 이행을 서류로 확정하고 은소정의 계약·점유관계를 해소해야 비로소 인수액과 입찰 상한을 계산할 수 있는 조건부 검토형 물건입니다.
