서울남부지방법원 2025타경11704. 서울 강서구 화곡동 에이엔타워 2층 202호, 전용 29.72㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 245,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 156,800,000원입니다. 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 345,000,000원의 승계 여부입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낮은 낙찰가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되지만, 본건은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 실질 인수를 0원*으로 계산합니다.
다만 등기 연혁에는 2021.11.19 설정된 성산포수산업협동조합 근저당권이 2022.02.03 해지로 말소된 기록이 있는 반면, 배당 시뮬레이션은 이 근저당권에 매각대금 대부분을 배당하는 구조입니다. 여기에 임차인의 전입일도 2022.02.03으로 같은 날짜입니다. 따라서 자동 판정만 믿기보다 원등기부의 접수관계, 공동담보 배당관계, 특별매각조건 원문을 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11704 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.72㎡ · 6층 건물 중 2층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 총 20세대 · 사용승인 2021.11.15 |
| 소유자 | 안준 (2022.01.13 매매, 거래가액 345,000,000원 · 2022.02.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 156,800,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 임대주택 등기 | 2022.02.15 민간임대주택 등록 · 2022.02.25 등기 |
① 권리 흐름 — 승부처는 임차권과 특별매각조건
권리계산상 말소기준으로 제시된 것은 2021.11.19 성산포수산업협동조합 근저당권입니다. 임차인 강이화의 전입·점유개시는 2022.02.03이므로 이 기준만 적용하면 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 같은 근저당권에 2022.02.03 해지 말소가 기재되어 있어, 전입 효력 발생 시점과 실제 선순위 권리의 존속 여부는 원등기부 접수 내역으로 다시 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강이화 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 345,000,000원 전입·점유 2022.02.03 | 자료상 없음 말소기준일 이후 전입 판정 | 후순위 배당 확정일자 2022.01.17로 경정 · 배당요구 있음 | 실질 0원* 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
* 특별매각조건이 유효하게 이행된다는 전제의 실질 인수액입니다. 조건이 적용되지 않는 일반적인 대항력 인수형이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 매각물건명세서와 특별매각조건 원문을 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득액은 낮지만 거래 공백을 할인해야 한다
가격 판단은 전체 평균보다 최신 확인 거래와 최근 거래 기준을 우선했습니다. 에이엔타워의 최신 확인 실거래는 2023.04, 365,000,000원이고, 최근 기준 평균도 365,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 156,800,000원은 이 금액의 43.0%입니다. 이전 거래군 대비 최근 가격 추세도 +5.8%로 집계돼, 수치만 보면 가격 여유가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 29.72㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2022.02 | 28.51㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 28.51㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 27.61㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 27.61㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 27.07㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 28.51㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 27.61㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 29.72㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 29.97㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 29.97㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 29.97㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 346,666,666원 |
전체 거래 평균은 346,666,666원이지만, 가격 메리트의 핵심 근거로 사용하지 않았습니다. 최신 확인 거래와 최근 기준 평균인 365,000,000원을 우선해도 실질취득액은 43.0% 수준이기 때문입니다. 다만 최신 확인 거래월이 2023.04로 매각기일 2026.07.08과 간격이 있어, 365,000,000원을 현재 즉시 매도 가능한 가격으로 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 1. 근저당 · 성산포수산업협동조합 | 3,322,800,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,667,800,000원 중 153,804,800원이 배당되고, 미배당액은 3,513,995,200원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이나, 특별매각조건에 따라 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 화곡역 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 화곡역이 있어 교통상황은 보통입니다. 건물 남측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2021.11.15 사용승인된 6층 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·난방·엘리베이터· 소방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 도시형생활주택이고 최신 확인 거래가 2023.04에 머뭅니다. 단지 경매 통계도 평균 1.7회 유찰, 낙찰률 0.0%여서 빠른 재매각 가능성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 강이화 명의 임차권등기 말소가 매각조건으로 명확히 기재됐는지 확인해야 합니다.
- 근저당 말소·배당관계 확인. 2022.02.03 해지 말소된 근저당권이 배당표에서는 153,804,800원을 배당받는 구조이므로 원등기부, 공동담보목록 제2021-453호와 배당순위를 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 강이화의 전입·점유개시일은 2022.02.03이고 임차권등기는 2024.02.15입니다. 현재 점유 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.02.15 민간임대주택 등록에 따른 등기가 있으므로 경매매각 후 등록 말소 또는 의무 승계 여부를 관할기관과 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 보수 적용. 365,000,000원 거래는 2023.04 거래입니다. 실질취득액이 낮더라도 현재 매도 호가, 유사 면적 거래와 내부 상태를 별도로 조사해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 체납·조세 확인. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제 가능액은 배당표에 반영되지 않았으므로 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 345,000,000원”보다 중요한 한 문장
이 물건은 임차보증금이 최저매각가보다 큰 전형적인 경계 대상처럼 보이지만, 결론을 바꾸는 것은 특별매각조건입니다. 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 유효하게 적용되면, 매수인의 실질 인수는 0원*이고 실질취득액은 156,800,000원으로 고정됩니다. 이는 최신 확인 거래 365,000,000원의 43.0%여서 가격 여유도 큽니다.
다만 최신 거래가 2023.04이고, 소규모 다세대의 경매 낙찰률이 0.0%이며, 근저당 말소 연혁과 배당 시뮬레이션이 서로 맞지 않는 점은 가볍지 않습니다. 특별매각조건 원문, 근저당 말소와 공동담보 관계, 현재 점유를 모두 확인했을 때만 인수 0원의 장점이 현실화됩니다. 결론은 가격은 매력적이지만 서류 확인이 선행돼야 하는 조건부 A입니다.
