서울남부지방법원 2025타경11717. 강서구 화곡동 엠펠리체 제103동 403호, 전용 35.98㎡의 도시형생활주택·단지형다세대입니다. 소유자 강형자는 2019년 11월 5일 거래가 292,000,000원에 취득했고, 2021년 12월 6일 윤송원 명의의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임차권, 강제경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 임차인 박정홍의 전입·점유개시일은 2019년 9월 11일로 말소기준인 2021년 12월 6일보다 빠릅니다. 따라서 보증금 304,000,000원은 대항력 있는 보증금으로 분석되며, 일반적인 매각이라면 현재 최저가 배당 후 남는 49,228,800원이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 그 잔액청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11717 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제103동 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택·단지형다세대 · 전용 35.98㎡ · 지하 1층/지상 6층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.11.14 · 30세대 |
| 소유자 | 강형자 (2019.11.05. 거래가 292,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 259,200,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 304,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준은 2021.12.06. 을구 3번 윤송원 근저당권입니다. 박정홍의 전입·점유개시일 2019.09.11.과 최초 확정일자 2019.08.27.은 이보다 빠릅니다. 2021.08.06. 보증금 12,000,000원이 증액되면서 총 보증금은 304,000,000원이 됐고, 임차권등기는 2023.08.31. 기입된 뒤 2023.09.27. 경정됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 조건부 인수 0원
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정홍 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 304,000,000원 | 2019.09.11 | 2019.08.27 2021.08.06 | 신고 2023.08.31 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 배당상 49,228,800원 |
* 실질 인수 0원은 특별매각조건의 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다.
③ 가격 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세
같은 단지 M펠리체(화곡동 830-5)의 전용 35.98㎡·37.05㎡ 거래 6건입니다. 가격 판단은 과거 거래가 포함된 전체 평균 307,750,000원보다 최근 12개월 4건 평균 306,125,000원, 최신 거래 309,500,000원과 최근 추세를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.98㎡ | 4 | 309,500,000원 |
| 2026.05 | 35.98㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2026.05 | 37.05㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 37.05㎡ | 3 | 313,000,000원 |
| 2024.07 | 35.98㎡ | 2 | 313,000,000원 |
| 2023.12 | 35.98㎡ | 3 | 309,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 306,125,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 307,750,000원 |
현재 최저가이자 특별조건 적용 실질취득액인 259,200,000원은 최근 12개월 평균의 84.7%입니다. 최근 평균보다 46,925,000원 낮고, 같은 전용면적·같은 4층의 2026년 7월 최신 거래 309,500,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래 평균은 이전 거래보다 1.6% 하락했습니다. 현재 가격에 비교 우위는 있지만, 하락 추세를 무시해 과도한 가격 가점을 줄 상황은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,428,800원 | 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 임차인 박정홍 보증금 | 304,000,000원 | 254,771,200원 | 부족분 49,228,800원 |
| 2. 근저당권 · 윤송원 | 60,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 304,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 배당상 미배당 보증금 49,228,800원은 특별매각조건이 없다면 매수인 인수 가능액이지만, 이 사건은 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 가격구조를 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 배당상 보증금 부족분 | 조건 미적용 총부담 | 특별조건 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·80% | 259,200,000원 | 49,228,800원 | 308,428,800원 | 259,200,000원 |
| 2회 유찰 시 64% | 207,360,000원 | 100,343,040원 | 307,703,040원 | 207,360,000원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 165,888,000원 | 141,234,432원 | 307,122,432원 | 165,888,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택·단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 6층 건물입니다.
- 입지. 서울신정초등학교 동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설과 시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 목동역과 신정역이 위치합니다.
- 도로. 서측·북측 약 6미터, 남측 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 30세대 규모의 다세대로 최근 동일 면적대 실거래는 확인되지만, 최근 거래 추세는 -1.6%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔액 반환청구권 포기의 주체·범위와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 말소 절차 확인. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소가 어떤 서류와 절차로 진행되는지 집행법원에 확인하세요.
- 보증금 증액분 확인. 최초 보증금 292,000,000원과 2021.08.06. 증액분 12,000,000원의 계약서·확정일자 원본을 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.12.05. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 등기와 등록 상태를 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 306,125,000원, 최신 동일 면적·동일 층 거래는 309,500,000원이지만 추세는 -1.6%입니다. 수리비·명도비용을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태는 다를 수 있으므로 현황조사와 현장 방문으로 현재 점유자를 확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부는 배당표에 반영되지 않을 수 있으므로 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
등기와 임차관계만 보면 보증금 304,000,000원의 대항력 임차인이 있어 주의가 필요한 물건입니다. 현재 최저가 259,200,000원에서 배당되는 보증금은 254,771,200원이고, 49,228,800원이 부족합니다. 특별조건이 없다면 그 부족분은 매수인 인수 가능액이 되고, 추가 유찰에도 총부담은 약 3.07억~3.08억원으로 거의 줄지 않습니다.
그러나 이 사건은 채권자가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 그 조건이 정상적으로 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원이고, 실질취득액 259,200,000원은 최근 12개월 평균 306,125,000원의 84.7%입니다. 가격에는 비교 우위가 있지만, 안전성은 특별조건의 정확한 이행 확인에 달려 있습니다. 최근 거래 추세도 -1.6%이므로 결론은 조건 확인 후 선별 입찰입니다.
