서울남부지방법원 2025타경11727. 금천구 독산동 미림에이클래스 101동 9층 901호로, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 소유자 이지민은 거래가액 266,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 송푸름은 건물 전부를 보증금 266,000,000원에 임차했습니다. 임대차계약일은 2021.11.29, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.11.30이며, 2023.12.07 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
현재 등기상 경매보다 앞선 담보권은 남아 있지 않습니다. 2021.07.16 설정된 도림신용협동조합 근저당권은 2021.11.29 일부포기로 말소됐고, 이후 가장 먼저 남은 기준 권리는 2025.08.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 송푸름의 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 인수형 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11727 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제9층 제901호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 12층 중 9층 · 실제 이용상황 미상 |
| 사용승인일 | 2021.07.08 |
| 소유자 | 이지민 (거래가액 266,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 168,960,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 266,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수, 특약으로 실질 0원*
* 일반 권리계산상 현 회차 인수액은 100,205,440원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송푸름 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.30 / 2021.11.30 | 266,000,000원 | 있음 | 있음 | 0원* |
송푸름은 주민등록과 점유를 2021.11.30 갖췄고 확정일자도 같은 날 받았습니다. 말소기준인 2025.08.26 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 배당요구도 2023.12.07 이뤄졌습니다. 다만 배당만으로 전액 회수되지 않기 때문에 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,165,440원 |
| 1. 임차인 송푸름 보증금 | 266,000,000원 | 165,794,560원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 266,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 미배당액은 100,205,440원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 특별매각조건에 따라 이 미배당 잔액의 매수인 청구는 포기되고 임차권등기는 말소되는 조건입니다.
④ 유찰 시나리오 — 특약 유무가 결과를 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 특약 반영 인수 | 특약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 168,960,000원 | 100,205,440원 | 0원* | 168,960,000원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 135,168,000원 | 133,524,352원 | 0원* | 135,168,000원* |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 108,134,400원 | 160,179,482원 | 0원* | 108,134,400원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 매각가와 인수액의 합계는 계속 보증금 266,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 그 고정 구조가 해소돼, 조건이 이행되는 한 실질취득은 각 회차의 매각가와 같아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 등 공부상 오피스텔입니다. 내부 확인이 이뤄지지 않아 실제 이용상황은 미상입니다.
- 입지. 서울두산초등학교 북측 인근이며, 주변에는 오피스텔·오피스·다세대주택·주상용건물·지식산업센터와 중·소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남서측 근거리에 1호선 독산역이 있으며, 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물의 9층으로, 사용승인일은 2021.07.08입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지기, 기계식 주차설비와 도시가스 온수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 등 각종 제한이 적용됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 반환청구권 포기의 주체·범위와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 및 제출서면 원본에서 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 처리 순서를 집행법원에 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태, 열쇠 인도와 퇴거 완료 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태. 공부상 오피스텔이지만 내부 확인이 되지 않았습니다. 주거·업무 이용 상태와 내부 훼손 여부를 점검하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구에 민간임대주택등기가 있으므로 등록 상태와 매각 후 말소·승계 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 기계식 주차. 주차 가능 차량 규격, 이용료와 유지관리 상태를 관리주체에 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 공용부분과 공과금 내역을 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 최근 실거래·임대수익·공실 가능성을 기준으로 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 특약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 등기만 보면 송푸름의 보증금 266,000,000원은 명백한 대항력 인수형입니다. 현 회차 기준 미배당액은 100,205,440원이고, 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려가도 매수인의 전체 권리부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다.
그러나 매각물건명세서가 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어 결론이 달라집니다. 조건이 그대로 이행되면 현 회차 실질 인수는 0원*, 실질취득은 168,960,000원*입니다. 따라서 권리의 승부처는 특별매각조건의 원문과 이행 가능성이고, 가격의 승부처는 감정가 64%라는 표면 할인율이 아니라 실제 시세와 임대수익 검증입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
