서울남부지방법원 2025타경11759. 강서구 화곡동 소담하우징 3층 302호, 전용 25.18㎡의 다세대주택입니다. 감정가 319,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 204,160,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.01.20. 고흥군수산업협동조합 근저당권이며, 이후의 압류 2건·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리분석의 핵심은 보증금 340,000,000원의 임차권자 최승헌입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.03.07.이고, 전입·점유개시는 2022.04.05.로 말소기준일인 2022.01.20.보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차권자는 대항력이 없고, 매각물건명세서의 특별매각조건까지 이행되면 채권자는 배당받지 못한 임대차보증금 잔액을 매수인에게 청구하지 않으며 임차권등기를 말소합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 없음·특별매각조건부 인수 0원

확인되는 실제 임차인은 최승헌 1명입니다. 보증금은 340,000,000원이고 전부를 주거용으로 사용했으며, 2024.02.28. 임차권등기를 마치고 배당요구를 했습니다. 다만 전입일 2022.04.05.가 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 동일한 340,000,000원을 청구한 주택도시보증공사는 현재 최저가 배당 시나리오에서 배당액이 0원입니다.

* 보증금 자체는 340,000,000원이고 현재 배당표상 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 다만 전입이 말소기준 이후여서 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따른 잔액청구 포기와 임차권등기 말소가 정상적으로 이행되는 것을 전제로 매수인 실질 인수를 0원으로 표시했습니다.

② 시세 비교 — 60.0%지만 거래시점이 오래됐다

소담하우징은 2021.12.30. 사용승인된 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 25.18㎡에 대응하는 거래는 6건이며, 모두 2022.03.~2022.05.에 340,000,000원으로 신고됐습니다. 최신 거래도 2022.05.이므로, 현재 최저가 204,160,000원이 이 거래가의 60.0%라는 사실만으로 2026년 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

현재 실질취득액은 최저가 204,160,000원과 실질 인수 0원을 합한 204,160,000원입니다. 과거 거래가 340,000,000원보다 135,840,000원 낮지만, 2023년 이후 비교거래가 확인되지 않아 최근 상승·하락 추세와 현시점 환금가격을 검증하기 어렵습니다. 감정가 319,000,000원도 과거 거래가보다 낮지만, 감정가 자체가 현재 매도 가능 가격을 보장하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 204,160,000원 가정)

채권 총액은 1,636,000,000원이고 예상 배당액은 200,501,760원으로, 미배당액은 1,435,498,240원입니다. 매각대금은 집행비용을 제외하고 선순위 근저당에 전부 소진되며, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 그럼에도 확인된 임차인은 대항력이 없고 특별매각조건이 붙어 있어 매수인 인수액은 0원*으로 산정됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 우장산역 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 우장산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2021.12.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측과 서측으로 강서로43길에 접한 소로각지이며 토지는 평지의 가로장방형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 확인되는 거래가 2022년에 집중돼 있어, 대단지 공동주택보다 적정 매도가격 확인이 어렵습니다.
• 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았지만, 내부조사가 불가해 실제 내부구조와 상태가 현황도와 다를 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각허가·대금납부 단계에서 어떻게 이행되는지 확인하세요.
• 임차권 말소 확인. 최승헌 명의 임차권등기의 말소서류 제출 주체와 말소 시점을 확인하고, 소유권이전 후 등기부에서 실제 말소 여부를 대조하세요.
• 별도 점유자 확인. 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 전입세대 열람, 현장 방문, 현황조사서 재검토를 통해 확약 밖 점유관계를 확인하세요.
• 현재 시세 재검증. 340,000,000원 거래는 모두 2022년입니다. 우장산역 인근 전용 25.18㎡급 다세대의 현재 매매가·전세가·매물 체류기간을 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 내부구조와 관리상태가 확인되지 않았으므로 누수·결로·설비·채광·불법 구조변경 여부를 현장에서 점검하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.04.21. 설정된 민간임대주택등기의 현재 등록상태와 매각 후 정리 절차를 관계기관 및 원본 서류로 확인하세요.
• 세금·관리비. 배당표에 반영되지 않은 당해세·최우선변제와 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 ‘확약 이행과 현재 가격’이 승부처

확인된 최승헌 임차권은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고, 특별매각조건상 채권자의 잔액청구 포기와 임차권등기 말소까지 예정돼 있습니다. 따라서 이 조건이 정상적으로 이행되면 매수인의 실질취득액은 204,160,000원, 실질 인수액은 0원*입니다.

하지만 가격판단은 별개의 문제입니다. 최저가는 과거 340,000,000원 거래의 60.0%이지만, 비교거래가 모두 2022년이고 총 8세대 다세대의 최근 거래 흐름도 확인되지 않습니다. 내부 미확인, 별도 점유관계 재확인, 민간임대주택등기 정리 여부까지 겹칩니다. 결론은 “확인된 임차권 인수는 해소 가능하나, 확약 서류와 현장점유·현재 시세를 확인하기 전에는 저가 매물로 단정할 수 없다”입니다.