서울남부지방법원 2025타경11780. 화곡동 트러스트 8층 801호로, 감정평가 기준 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 손재현이며 2022.04.27. 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 핵심 권리는 배연범의 350,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.28., 확정일자는 2022.04.29., 주민등록일자는 2022.05.13., 점유개시는 2022.05.20.이며, 임차권등기는 2023.08.10. 접수됐습니다.
데이터상 말소기준은 2025.08.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 산정돼 있고, 배연범의 임차권은 그보다 앞섭니다. 현재 최저매각가를 전액 배당재원으로 놓으면 집행비용 2,904,522원을 제외한 147,418,478원이 배연범에게 배당되고, 보증금 부족분은 202,581,522원입니다. 원칙대로라면 이 부족분이 매수인에게 따라붙는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11780 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 기준시점 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하2층 지상12층 중 제8층 제801호 · 사용승인일 2021.12.10. |
| 소유자 | 손재현 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 150,323,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 앞선다
초기 소유권보존은 주식회사준영 명의였고, 2021.12.27. 수협은행 앞으로 신탁됐다가 2022.05.20. 신탁관계가 말소되고 손재현 명의로 정리됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 접수됐습니다. 이후 2023.08.10. 배연범의 주택임차권등기가 설정됐고, 2025.08.28. 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인된 점유·임차관계 2명
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배연범 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.13. | 2022.04.29. | 350,000,000원 | 대항력 우선변제 특별조건 해소 |
| 유동욱 | 미상 | 2024.06.03. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
배연범은 확정일자와 배당요구가 있고, 데이터상 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현재 회차를 기준으로 한 룰상 미배당 보증금은 202,581,522원입니다. 다만 특별매각조건 때문에 이 부분은 매수인에게 실질적으로 남지 않는 것으로 처리합니다. 반면 유동욱은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 권리 범위를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,323,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,904,522원 |
| 1. 임차인 배연범 보증금(우선변제) | 350,000,000원 | 147,418,478원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 배연범 보증금의 계산상 부족분은 202,581,522원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수 대상이지만, 이번 사건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 하므로 배연범 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 유동욱의 미상 임차관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 통상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 통상 계산 인수액 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 150,323,000원 | 202,581,522원 | 350,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 120,258,400원 | 232,225,218원 | 350,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 96,206,720원 | 255,925,001원 | 350,000,000원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배연범에게 배당되는 금액이 줄고 미배당 보증금이 늘어, 매수인의 총 부담은 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 채권자의 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 매각조건이므로 배연범에 관한 그 구조가 실질 부담으로 이어지지 않습니다. 다만 이 효과를 유동욱에게까지 확장해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주거용 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 까치산역(지하철 2호선·5호선)이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하2층·지상12층 건물이며 사용승인일은 2021.12.10.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 남측으로 약 6m, 서측으로 약 3m 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 6,124,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 최종 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 유동욱 권리 확인. 2024.06.03. 전입 점유자의 보증금·확정일자·점유범위가 미상입니다. 이 부분은 배연범 관련 특별조건과 별개입니다.
- 배연범 배당구조 확인. 현재 회차 기준 예상배당은 147,418,478원, 계산상 부족분은 202,581,522원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.20. 민간임대주택등기가 접수돼 있으므로 관련 공적 장부와 현재 효력을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 관리비·점유인도 확인. 실제 점유상태와 미납 관리비를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.5억 인수형”이 특별조건으로 바뀐 사건
표면만 보면 감정가 367,000,000원짜리 오피스텔이 4회 유찰돼 150,323,000원까지 내려온 물건입니다. 동시에 배연범의 보증금은 350,000,000원이고 현재 회차에서 계산상 202,581,522원이 미배당되므로, 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 그러나 이번 사건에는 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있어 배연범 관련 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 권리가 완전히 끝난 것은 아닙니다. 별도 점유자인 유동욱은 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 배연범의 큰 인수위험은 특별조건으로 해소되지만, 확약 밖 미상 점유자까지 자동으로 해소되는 것은 아니라는 점입니다. 4회 유찰이라는 숫자보다 이 잔존 임차관계의 확인이 우선입니다.
