서울남부지방법원 2025타경11780. 서울 강서구 화곡동 ‘트러스트’ 제8층 제801호 오피스텔입니다. 손재현 씨가 2022년 거래가 350,000,000원에 취득한 뒤, 보증금 350,000,000원의 임차권등기가 설정됐고 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 구조입니다. 등기상 별도의 선순위 근저당은 없으며, 말소기준은 2025.08.28 강제경매개시결정입니다.
통상적인 계산대로라면 현재 최저가 234,880,000원에서 집행비용을 공제한 230,791,680원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 119,208,320원을 매수인이 인수하는 고위험 대항력 인수형입니다. 이 경우 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 보증금 350,000,000원 부근에 고정됩니다.
그러나 이 사건에는 핵심적인 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이에 따라 배연범의 룰상 미배당액 119,208,320원은 실질 인수 0원*으로 보게 됩니다. 다만 이 확약은 배연범 관련 권리에만 적용되며, 확약 밖의 유동욱 점유·임차관계까지 소멸시키는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하 2층, 지상 12층 중 8층 |
| 소유자 | 손재현 (2022.05.20 소유권 취득 · 거래가 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 234,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 특별매각조건 | 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 확약이 주된 인수를 제거한다
등기상 가장 중요한 권리는 2023.08.10 설정된 배연범의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.28, 확정일자는 2022.04.29, 주민등록일은 2022.05.13, 점유개시일은 2022.05.20이며 보증금은 350,000,000원입니다. 모두 2025.08.28 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 1명은 해소, 1명은 미상
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배연범 | 건물 전부 · 2022.05.13 임차권등기 · 점유개시 2022.05.20 | 350,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정 2022.04.29 · 배당요구 | 실질 0원* 룰상 119,208,320원 |
| 유동욱 | 범위 미상 · 2024.06.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 확약 적용 대상 아님 |
* 실질 0원은 특별매각조건이 그대로 이행되어 배연범 관련 미배당 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 합니다. 유동욱의 독립된 임차권·보증금에는 적용되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 64%만 보고 싸다고 할 수 없다
최저매각가 234,880,000원은 감정가 367,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 하지만 이 비율은 감정가 대비 유찰 결과일 뿐, 최근 실거래 대비 할인율은 아닙니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
배연범의 확약만 놓고 보면 확인상 실질취득액은 최저가와 같은 234,880,000원*입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는 대항력 임차보증금이 유동욱에게 별도로 존재하면, 그 미배당액이 실질취득액에 추가될 수 있습니다. 결국 이 사건의 가격 판단은 최저가 자체보다 유동욱의 임대차 실체와 승계액 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,088,320원 |
| 1. 임차인 배연범 보증금 | 350,000,000원 | 230,791,680원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배연범 보증금의 룰상 부족분은 119,208,320원이나 특별매각조건에 따라 실질 인수 0원*으로 분석합니다. 주택도시보증공사의 청구액 350,000,000원은 이 배당계산에서 전액 미배당이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층·지상 12층 건물의 8층 801호입니다. 사용승인일은 2021.12.10입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로, 주변에 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 주거용 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 일단의 토지 남측으로 폭 약 6m, 서측으로 폭 약 3m 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·화재·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역· 진입표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 6,124,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔은 아파트와 수요층·대출·임대수익 판단 기준이 다르므로, 감정가 대비 할인율뿐 아니라 실제 임대수요와 동일 건물 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 시점과 제출 서류를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 유동욱 임대차 확인. 보증금·계약일·점유 범위·확정일자·배당요구 여부를 현황조사서, 전입세대확인서, 임대차계약서와 현장 탐문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 배연범의 실질 인수 0원*과 유동욱의 잠재 승계액을 구분하고, 유동욱 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 승계액을 더해 다시 계산해야 합니다.
- 64% 착시 경계. 감정가 대비 64%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래 및 임대수익을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.20 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소·승계와 관련된 사항을 등기 및 관계 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 말소와 별개로 실제 점유자의 인도 여부와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관계 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3.5억 인수는 풀렸지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건의 표면은 보증금 350,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 234,880,000원을 초과하는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차 기준 룰상 미배당액도 119,208,320원에 달합니다. 그러나 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어 배연범 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
문제는 별도의 전입자 유동욱입니다. 말소기준일보다 전입은 빠르지만 보증금과 확정일자, 점유 범위가 미상이라 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 확약은 배연범에게만 적용되므로 유동욱의 독립된 임차권이 확인되면 추가 인수 위험이 생깁니다. 또한 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 시세 메리트를 인정할 근거도 없습니다. 주된 위험은 해소됐지만 미상 임차관계가 남은 조건부 물건. 유동욱의 권리 실체를 확인하기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.