서울남부지방법원 2025타경11810. 양천구 신월동 로빈시그니쳐 6층 602호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 허은미는 2020.07.31. 거래가 256,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022년 임차인 곽윤하와 보증금 266,000,000원의 임대차관계를 맺었습니다.

임차인 곽윤하는 2022.09.07. 확정일자를 받고 2022.09.28. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023.06.02. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 일반적인 경매라면 최저가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득비용이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 곽윤하의 계산상 미배당액 113,457,280원은 해당 확약이 이행되는 한 매수인의 실질 인수액이 0원*으로 정리됩니다. 다만 이 확약은 임차보증금에만 적용되며, 별도등기 지상권에는 적용되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금은 확약, 지상권은 인수

등기부상 2020.06.24. 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2020.07.31. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.06.02. 주택도시보증공사의 가압류이며, 그 이후의 국세 압류·임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

곽윤하는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다. 현재 최저가 155,520,000원에서 집행비용 2,977,280원을 먼저 공제하면 임차인에게 152,542,720원이 배당되고, 보증금 부족분은 113,457,280원입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 메리트는 확인 불가

감정가 243,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 155,520,000원, 감정가의 64%입니다. 표면상 할인액은 87,480,000원이지만, 동일 물건과 직접 비교할 최근 실거래 값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.

단지 경매 집계에서는 평균 유찰 횟수가 2.4회, 낙찰률이 0.0%로 나타납니다. 현재도 이미 2회 유찰된 상태입니다. 특히 사건상 용도는 다세대이지만 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있어, 일반 다세대 실거래와 단순 비교하기보다 실제 건축물대장 용도와 현황 이용상태를 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 155,520,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당에 사용됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 신청채권자 청구에는 배당될 금액이 없습니다. 동일 기관의 가압류 청구와 신청채권자 청구가 함께 기재돼 있으므로 실제 채권 중복 여부는 배당요구서 원본에서 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양강중학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선 신정역은 비교적 원거리에 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층·지상 11층 건물이며 사용승인일은 2020.06.17.입니다. 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 30m 포장도로에 접하고, 북서측으로 폭 약 3~4m 포장도로에 일부 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 도시철도 저촉, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 사건상 다세대와 감정상 오피스텔 이용상태가 함께 기재돼 실제 용도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 16세대 규모이고 직접 비교할 실거래 값이 확인되지 않으며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 감정가 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 적용 대상·시점·이행방식을 매각물건명세서와 확약서에서 대조하세요.
• 별도등기 지상권 확인. 대지권 목적 토지의 등기부를 발급해 지상권의 범위·존속관계·지료 및 건물 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 현재 점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있어 실제 거주 여부와 인도 상태가 달라질 수 있으므로 현장조사로 점유자를 확인하세요.
• 용도 대조. 사건상 다세대, 감정상 오피스텔 이용입니다. 건축물대장·집합건축물대장·현황을 대조해 금융과 취득 후 이용 가능성을 점검하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 직접 비교 가능한 실거래 값이 확인되지 않습니다. 인근의 동일 용도·유사 건물 거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
• 세금·관리비. 국세 압류가 등기돼 있으므로 당해세 가능성을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 관리주체에 조회하세요.
• 보증금과 지상권 분리. 곽윤하 보증금 확약은 별도등기 지상권에 효력이 없습니다. 두 위험을 하나로 묶어 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·대지권 목적 토지 등기부를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “보증금 0원*이어도 권리가 깨끗한 것은 아니다”

이 물건은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 최저가 기준 계산상 미배당 보증금은 113,457,280원이지만, 특별매각조건이 정상적으로 이행되면 해당 임차보증금은 매수인이 부담하지 않는 실질 0원*으로 정리됩니다.

그렇다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 대지권의 목적인 토지에 설정된 별도등기 지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 155,520,000원은 감정가의 64%지만, 시세 비교값이 없고 지상권의 경제적 부담도 산정되지 않았습니다. 따라서 결론은 임차보증금은 조건부 해소, 지상권은 미해소입니다. 지상권 원문과 특별매각조건을 모두 확인한 뒤에만 입찰가를 정할 수 있는 권리 확인 우선형 물건입니다.

* 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 해당 조건은 임차인 곽윤하의 보증금에만 적용되며, 별도등기 지상권 인수에는 적용되지 않습니다.