서울남부지방법원 2025타경11826. 서울 강서구 화곡동 리치아파트 105동 1101호로, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 2021.04.21 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 13층 건물이며 본건은 11층입니다. 소유자 김택현은 2021.07.16 거래가액 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 중심은 임차보증금 235,000,000원과 특별매각조건입니다. 임차인 김희진의 확정일자는 2021.05.25, 전입·점유개시는 2021.07.16이고, 자료상 말소기준권리는 2021.05.24 접수된 서울축산새마을금고 근저당권입니다. 이에 따르면 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당받지 못한 보증금을 매수인에게 청구할 수 없습니다. 채권자가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별조건도 붙어 있어 실질 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11826 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제11층 제1101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층·지상 13층 중 11층 · 사용승인 2021.04.21 |
| 소유자 | 김택현 (2021.07.16 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 154,240,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산의 전제
자료상 말소기준권리는 2021.05.24 접수된 서울축산새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 같은 접수번호로 서인천새마을금고 근저당권도 설정됐고, 이후의 국세·지방세 압류 3건, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김희진 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 235,000,000원 | 전입·점유 2021.07.16 확정일자 2021.05.25 임차권등기 2023.08.17 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음* |
김희진은 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 다만 전입·점유개시일 2021.07.16이 자료상 말소기준일 2021.05.24보다 늦고, 확정일자도 2021.05.25로 선순위 근저당권보다 뒤입니다. 현재 회차 배당표에서도 임차보증금에 돌아가는 금액은 없습니다.
* 현재 회차 배당구조상 임차보증금 미배당 잔액은 235,000,000원이나, 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 전제입니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰은 시세가 아니다
감정가 241,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 154,240,000원, 감정가의 64%입니다. 매수인 인수액을 0원으로 적용하면 실질취득액도 154,240,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 64% | 154,240,000원 | 151,280,640원 | 6,083,719,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% | 123,392,000원 | 120,864,512원 | 6,114,135,488원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% | 98,713,600원 | 96,536,755원 | 6,138,463,245원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 154,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,959,360원 |
| 1. 근저당 · 서울축산새마을금고 | 2,400,000,000원 | 151,280,640원 |
| 2. 근저당 · 서인천새마을금고 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,235,000,000원 중 채권자 예상배당은 151,280,640원이며, 미배당액은 6,083,719,360원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 특별매각조건을 적용해 0원으로 계산했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 등기상 건물명은 리치아파트이나 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남동측 인근으로, 주변에 오피스텔과 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 까치산역이 소재합니다.
- 건물. 2021.04.21 사용승인된 지하 1층·지상 13층 건물로 급배수·위생·난방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 5미터, 서측 약 6미터 도로에 접한 정방형 토지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 5,077,000원/㎡이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 말소 확인. 2021.07.05 서울축산새마을금고·서인천새마을금고 근저당권 말소등기의 정확한 범위와 공동담보목록을 확인하세요.
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각허가조건에 정확히 반영됐는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 매각대금 납부 뒤 임차권등기가 언제, 어떤 서류로 말소되는지 법원 기록에서 확인하세요.
- 세금 우선배당. 포천세무서·미추홀구·의정부세무서 압류 중 당해세가 있으면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.11.17 민간임대주택 등록등기가 있으므로 매각 후 등록 지위와 말소·변경 절차를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 오피스텔 실거래와 임대수익을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현장에서 확인하고, 인도명령과 명도 일정도 반영하세요.
- 관리비. 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
맺으며 — “권리상 0원”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
현재 정리된 권리관계와 특별매각조건을 그대로 적용하면 매수인이 떠안을 임차보증금은 실질 0원*이고, 실질취득액은 최저가와 같은 154,240,000원입니다. 그러나 이 사건에는 2021.07.05 근저당권 말소등기라는 중요한 확인 지점이 있습니다. 그 효력에 따라 말소기준권리와 임차인의 대항력 판단 과정이 달라질 수 있으므로, 특별매각조건만 읽고 권리검토를 끝내서는 안 됩니다.
가격 측면에서도 감정가의 64%라는 할인율만 확인될 뿐, 최근 실거래와 비교한 가격 우위는 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “특별매각조건이 원문대로 이행되면 금전 인수는 0원, 권리 원본과 시세를 확인하기 전까지 가격 판단은 보류”입니다. 최저가가 낮아진 사실보다 말소등기와 포기 확약의 효력을 정확히 확인하는 것이 먼저입니다.