서울남부지방법원 2025타경11830. 서울 강서구 화곡동 노아스 제6층 제601호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로 보면 매우 위험해 보입니다. 김동현의 전입일은 2021.09.28, 확정일자는 2021.08.30으로 말소기준인 2023.08.23 국 압류보다 앞서고, 임차보증금도 265,000,000원입니다. 현재 최저매각가 142,848,000원만 놓고 계산하면 배당 후 124,951,872원의 미배당이 생기는 구조입니다.
하지만 이 물건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 김동현 임차권과 연결된 기계적 미배당액은 그대로 매수인 부담으로 보지 않고 실질 인수 0원*으로 반영해야 합니다. 이 조건을 빼고 최저가와 보증금만 비교하면 이 사건의 결론이 완전히 뒤집힙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11830 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 84-13 노아스 제6층 제601호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 이용 중 |
| 소유자 | 장용준 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 142,848,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2020.03.16 |
| 규모 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제6층 제601호 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건이 핵심
등기상 2020.03.25 설정된 든솔신용협동조합 근저당권은 2020.09.15 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 계산상 말소기준은 2023.08.23 국 압류이며, 그 이후 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 김동현 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 정리됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.28 확정일자 2021.08.30 | 265,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.10.19 | 승계 없음 |
| 장윤수 점유 부분 미상 | 2025.08.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김동현과 장윤수 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니므로 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 김동현 보증금 265,000,000원과 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 265,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
② 가격 비교 — 숫자상 할인은 크지만 시세 표본이 맞지 않는다
현재 최저매각가는 142,848,000원이고, 특별매각조건을 반영한 실질취득도 142,848,000원입니다. 제공된 시세 지표의 전체 실거래 평균은 301,000,000원, 최근 12개월 평균은 358,000,000원이며, 최저가는 이 최근 지표의 39.9%로 계산돼 있습니다.
다만 이 숫자를 그대로 “시세보다 싸다”는 결론으로 쓰면 안 됩니다. 평가대상 면적은 35.1㎡인데 시세 자료의 거래면적은 44.4㎡와 24.8㎡로 구성돼 있고, 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있습니다. 최신 거래는 2023.02 · 358,000,000원입니다. 즉 현재 최저가가 표면상 크게 낮아도, 동일 면적·동일 조건의 직접 비교 시세로 확정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 44.4㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2022.04 | 44.4㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2021.09 | 24.8㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2021.06 | 24.8㎡ | 3 | 243,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 301,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 142,848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,799,872원 |
| 1. 임차인 김동현 보증금 (우선변제) | 265,000,000원 | 140,048,128원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김동현 보증금 미배당액은 124,951,872원입니다. 다만 특별매각조건 때문에 본 리포트의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우장초등학교 남서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치해 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제6층 제601호이며 사용승인일은 2020.03.16입니다. 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 3.5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 거래 표본. 노아스는 13세대이며 제공 실거래는 4건입니다. 대상 면적 35.1㎡와 거래표본 면적이 일치하지 않아 환금성 판단에 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 김동현 임차권. 전입 2021.09.28·확정일자 2021.08.30·보증금 265,000,000원·배당요구 2023.10.19의 대항력 임차인입니다. 특별매각조건 없이는 현재 회차에서 124,951,872원의 미배당 계산이 나옵니다.
- 장윤수 점유. 전입일 2025.08.07로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·배당요구 여부가 미상입니다. 특별매각조건의 적용 대상과 별개로 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국 및 국민건강보험공단 압류가 있고, 당해세에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 시세 재검증. 대상 면적 35.1㎡와 제공 거래면적 44.4㎡·24.8㎡가 일치하지 않습니다. 39.9%라는 비율만 보고 저평가로 단정하면 안 됩니다.
- 내부 상태. 현 거주인 부재·폐문 등으로 내부구조와 이용상황은 외부관찰·탐문 등에 의존해 실제와 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·특별매각조건 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 주된 인수는 풀렸지만, 가격과 별도 점유는 보수적으로
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 전형적인 인수형처럼 보이지만, 특별매각조건 때문에 결론이 달라지는 물건입니다. 현재 회차의 기계적 미배당액 124,951,872원은 존재하지만, 매수인에 대한 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 김동현 관련 실질 인수는 0원*으로 반영됩니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 3회 유찰로 최저가는 142,848,000원까지 내려왔지만, 제공된 실거래 자료는 대상 35.1㎡와 면적이 일치하지 않고 최신 거래도 2023.02입니다. 여기에 장윤수의 보증금이 미상이고, 특별매각조건은 김동현 관련 주된 임차권 문제를 해결하는 조건이지 다른 점유관계까지 자동으로 지우는 장치는 아닙니다. 권리의 핵심 함정은 특별매각조건으로 해소됐지만, 시세와 별도 점유 검증은 남아 있는 사건입니다.
