서울남부지방법원 2025타경11853. 강서구 화곡동 ‘더플러스’ 4층 402호, 감정평가상 다세대주택입니다. 권리의 출발점은 2019.11.22. 설정된 신목신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 5,856,000,000원이며 공동담보목록이 붙어 있습니다. 현재 소유자 권태익은 이보다 늦은 2020.09.15. 거래가 279,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
후순위에는 국세·지방세 압류 3건, 김종빈 명의의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 있습니다. 등기 순위만 보면 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “후순위이므로 끝”이라고 정리할 수 없습니다. 별도로 확인된 안해경의 전입일과 보증금이 미상이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11853 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지하 1층 / 지상 9층 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2019.11.18 · 16세대 |
| 소유자 | 권태익 (2020.09.15. 소유권 취득 · 거래가 279,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 190,720,000원 (감정가의 64% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등록 임차권은 조건부 해소
말소기준은 2019.11.22. 신목신용협동조합 근저당권입니다. 국·서울특별시금천구·서울특별시의 압류 3건과 2023.11.30. 김종빈의 주택임차권등기, 2025.09.01. 강제경매개시결정은 모두 그보다 늦습니다. 김종빈의 주민등록·점유 개시일도 2020.08.20.로 말소기준일 이후이므로 대항력이 없습니다.
② 임차관계 — 대항력·우선변제·승계 점검
| 성명 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안해경 | 미상 | 미상 | 2022.11.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김종빈 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2020.08.20 | 2020.07.01 2022.11.09 증액분 | 292,950,000원 | 없음 | 배당요구 있음 말소기준 후순위 | 0원* |
* 김종빈의 임차보증금은 292,950,000원이지만 주민등록·점유가 말소기준권리 이후이고, 특별매각조건으로 채권자의 미배당 잔액 반환청구 포기 및 임차권등기 말소가 요구됩니다. 안해경의 미상 임차관계에는 이 조건이 자동 적용된다고 볼 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 64% 할인만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 190,720,000원으로 감정가 298,000,000원의 64%입니다. 숫자만 보면 107,280,000원 낮지만, 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 동일면적 거래가는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
확인되는 거래가격은 현 소유자의 2020.07.02. 매매가 279,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 가격보다 낮지만, 2020년 거래를 2026년 현재 시세로 간주할 수는 없습니다. 특히 더플러스는 16세대 규모이고, 같은 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.9회, 낙찰률이 0%로 나타나 환금성과 실제 수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,470,080원 |
| 1. 근저당 · 신목신용협동조합 | 5,856,000,000원 | 187,249,920원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 292,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 근저당 배당액도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 공동주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상가 혼용지대에 위치합니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근이며, 건물까지 차량 접근이 가능합니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2019.11.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 승강기·주차·도시가스 개별난방·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터, 남동측과 북동측 약 5미터의 포장도로에 접한 소로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 0%로 나타납니다. 최근 거래 비교값이 없어 실제 매수 수요와 적정 매도가를 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안해경 전입세대 확인. 전입세대확인서·주민등록 전입일·실제 점유 부분·임대차계약서·보증금 액수를 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 잔액 반환청구 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각허가 및 소유권이전 과정에서 이행되는지 문구를 대조해야 합니다.
- 김종빈 임차권 말소. 낙찰 후 말소 촉탁 또는 별도 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세. 압류 3건 중 당해세 존재 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당 순서와 잔여 채권 규모를 알 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.10.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 행정상 등록 상태와 임대의무 관련 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율보다 현재 동일 건물·인근 다세대의 실제 거래가와 매물 호가를 우선 확인해야 합니다.
- 명도와 점유. 현재 점유자와 실제 거주 상태를 확인하고 인도명령 대상, 이사 협의 비용과 기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·임대차계약서와 법원 특별매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 임차권 해소와 전체 권리 안전은 다르다”
김종빈의 보증금은 292,950,000원으로 최저매각가보다 크지만, 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 전입·점유가 말소기준권리 이후이고 특별매각조건까지 있어, 김종빈 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 따라서 이 부분만 보면 실질취득액은 현재 최저가 190,720,000원*과 같습니다.
하지만 안해경의 전입일·보증금·점유 부분은 미상입니다. 이 별도 임차관계가 특별매각조건으로 함께 정리된다고 볼 근거는 없으므로, 현 단계에서 인수액 전체가 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다. 여기에 최근 실거래 비교값 부재, 2회 유찰, 16세대 규모, 평균 유찰 2.9회가 겹칩니다. 등록 임차권은 조건부 합격, 미상 임차관계와 가격은 보류. 안해경의 전입·보증금 확인 전에는 최저가의 64%만 보고 응찰할 물건이 아닙니다.
