서울남부지방법원 2025타경11857. 강서구 공항동 위하우스비 3층 303호, 전용 27.12㎡의 다세대주택입니다. 2021년 10월 사용승인을 받은 지상 6층 건물로, 해당 호실은 방 2개·욕실·주방·거실·발코니·현관 구조로 이용 중입니다. 감정가 2.89억에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 184,960,000원, 감정가의 64%입니다.
표면만 보면 2022년 동일 면적 거래평균 327,916,666원의 56.4%라 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 권리관계는 단순하지 않습니다. 말소기준권리인 2025년 8월 6일 국의 압류보다 앞서 보증금 330,000,000원의 임차권등기가 존재하고, 여기에 보증금이 확인되지 않은 별도 전입자까지 있습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 특별매각조건의 정확한 적용 범위와 미상 임차인의 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11857 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 675-7 위하우스비 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.12㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방2·욕실·주방·거실·발코니·현관 |
| 소유자 | 최진형 (2022.05.13. 매매, 거래가액 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 184,960,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 사용승인일 | 2021.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준권리는 2025.08.06. 국의 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 이정권의 임차권등기는 2024.04.03. 등기되어 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2022.05.13., 확정일자는 2022.05.18., 주민등록일은 2022.05.31., 점유개시일은 2022.06.01.이며 보증금은 330,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정권 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.31 | 330,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 신동식 | 미상 | 2025.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 이정권은 확정일자와 배당요구를 갖춘 선순위 임차권자이고, 신동식은 권리의 핵심 요소가 확인되지 않은 별도 점유자입니다. 따라서 이정권 관련 확약만으로 전체 임차인 위험이 모두 해소됐다고 판단하면 안 됩니다.
③ 유찰돼도 무확약 실질취득액은 약 3.3억
| 회차 | 매각가 | 이정권 법정 인수 | 무확약 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 184,960,000원 | 148,429,440원 | 333,389,440원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 147,968,000원 | 184,903,552원 | 332,871,552원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 118,374,400원 | 214,082,842원 | 332,457,242원 |
확약을 제외하면 낙찰가가 내려갈수록 이정권의 미배당 보증금이 늘어, 매각가와 인수액의 합계는 약 3.3억으로 거의 고정됩니다. 최저가만 낮아질 뿐 총 취득부담은 크게 줄지 않는 대항력 인수형 구조입니다. 이번 물건은 특별매각조건이 이 구조를 바꾸지만, 그 효과는 이정권 관련 권리에 한정됩니다.
④ 실거래 비교 — 숫자는 낮지만 거래시점은 2022년
위하우스B 동일 면적 27.12㎡의 확인 거래는 2022년 1월부터 8월까지 총 12건입니다. 평균은 327,916,666원, 최저는 320,000,000원, 최고는 345,000,000원, 최신 거래는 2022년 8월의 340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 27.12㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2022.05 | 27.12㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2022.05 | 27.12㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2022.05 | 27.12㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2022.03 | 27.12㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2022.03 | 27.12㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 27.12㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2022.02 | 27.12㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2022.02 | 27.12㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2022.02 | 27.12㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2022.01 | 27.12㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2022.01 | 27.12㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 327,916,666원 |
현재 최저가 184,960,000원은 위 거래평균의 56.4%입니다. 특별매각조건이 확실히 이행되고 신동식 관련 추가 인수액이 없다면 과거 거래가격과의 차이는 큽니다. 다만 비교 거래가 모두 2022년에 집중돼 있어 이를 2026년 현재 시세로 그대로 간주해서는 안 됩니다. 최근 시세 확인 없이 “시세보다 확실히 싸다”고 결론 내리기에는 거래시점의 간격이 큽니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 184,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,389,440원 |
| 1. 임차인 이정권 보증금 | 330,000,000원 | 181,570,560원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이정권의 미배당액은 148,429,440원으로 계산됩니다. 매각조건 이행 전 법률상으로는 매수인 인수 대상이나, 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 신동식의 보증금은 확인되지 않아 정액 배당계산에 포함할 수 없으며, 관련 위험은 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정중학교 북측 인근으로 다세대·연립주택이 밀집한 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 근거리에 지하철 5호선 송정역과 간선·지선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2021.10.19. 사용승인된 철근콘크리트조 지상 6층 건물로 승강기, 도시가스 개별난방, 급·배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6~8m 포장도로가 개설된 소로각지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 거래규모. 위하우스B는 총 20세대의 소규모 다세대주택으로, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 환금성이 제한될 수 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 시점과 이행 절차를 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 신동식 임대차 조사. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 이정권이 퇴거하고 신동식이 점유 중인지, 소유자 또는 다른 점유자가 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.31. 민간임대주택등기가 존재하므로 임대의무기간 및 현재 상태를 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 2026년 시세 재확인. 비교 거래가 2022년에 집중돼 있으므로 인근 동일·유사 면적의 최신 실거래와 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당 및 추가 부담에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고의 최신 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수 0원*”과 “전체 인수 0원”은 다르다
이 물건의 가장 큰 장점은 보증금 330,000,000원의 선순위 임차권에서 발생하는 148,429,440원의 미배당액이 특별매각조건 이행 시 실질 0원*이 된다는 점입니다. 이 조건만 보면 최저가 184,960,000원은 2022년 거래평균 327,916,666원보다 크게 낮습니다.
하지만 확약은 이정권 임차권에만 적용됩니다. 신동식은 말소기준권리보다 먼저 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다. 게다가 실거래 자료가 모두 2022년 거래여서 현재 가격 수준을 직접 보여주지 못합니다. 따라서 결론은 “확약 이행 여부와 미상 임차인 조사 완료 전까지 보수적으로 접근”입니다. 주된 인수는 지워질 수 있지만, 전체 위험까지 지워졌다고 볼 단계는 아닙니다.