인수는 0원이지만, ‘감정가 64%’만으로 싸다고 볼 수 없다 — 화곡동 더플러스 204호

서울남부지방법원 2025타경11861. 서울 강서구 화곡동 ‘더플러스’ 2층 204호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권태익으로, 2020년 8월 18일 거래가 249,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2019년 11월 22일 신목신용협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 5,856,000,000원입니다. 공동담보목록이 붙은 근저당이므로 이 금액은 해당 호실 하나의 실제 채무액이 아니라 공동담보 전체에 설정된 채권최고액입니다.

말소기준일 뒤에 전입한 권정은과 신진광의 임차권은 매각으로 소멸하고, 보증금이 각각 249,000,000원, 246,000,000원으로 최저가보다 크더라도 매수인이 그 차액을 인수하는 구조는 아닙니다. 특히 신청채권자 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건까지 붙어 있어, 실질취득금액은 최저가와 같은 142,720,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 인수는 없다

말소기준권리는 2019.11.22. 신목신용협동조합 근저당권입니다. 권정은은 2020.07.28., 신진광은 2022.10.04. 전입해 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 두 임차인은 보증금 규모와 관계없이 경매 매수인에게 대항할 수 없으며, 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국·서울특별시금천구·서울특별시의 압류 3건과 경매개시결정도 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 매수인 승계 없음

* 특별매각조건 관련 기준금액은 신진광의 임차보증금 246,000,000원입니다. 다만 말소기준권리 후 전입으로 대항력이 없고, 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 조건이 적용돼 실질 인수액은 0원입니다.

③ 가격 판단 — 64% 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 142,720,000원으로 감정가 223,000,000원의 64%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득금액도 142,720,000원입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 부족합니다.

가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당은 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 반면 단지 경매 통계는 평균 2.9회 유찰, 매각률 0.0%로 나타납니다. 16세대 규모 다세대라는 점까지 고려하면, 감정가 64%라는 숫자보다 실제 매도 가능 가격과 환금기간을 우선 점검해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,720,000원 가정)

신목신용협동조합의 채권최고액은 공동담보 기준입니다. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 먼저 차감돼 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 총 미배당액은 5,962,078,080원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강서구청 남서측 인근으로, 소규모 공동주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 2층으로, 승강기·난방·소방·기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남서측 약 8미터, 북동측과 남동측 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 6,510,000원이며, 토지는 2필지 일단의 장방형 평지로 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2019년 준공된 16세대 규모로, 단지 경매 평균 유찰 2.9회와 매각률 0.0%를 감안하면 재매각 기간과 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당 말소 범위. 2020.07.28. 일부포기 말소기재와 공동담보목록 제2019-998호를 대조해 해당 호실의 담보효력이 어떻게 남아 있는지 확인하세요.
• 특별매각조건 원문. 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 의무가 매각허가결정 및 매각물건명세서에 동일하게 기재돼 있는지 확인하세요.
• 임차권 말소. 권정은 임차권은 2022.09.08. 말소됐고 신진광 임차권은 특별매각조건에 따라 말소 대상입니다. 잔금납부 후 말소 절차와 필요서류를 점검하세요.
• 현 점유자 확인. 등기상 임차권과 실제 점유 상태가 다를 수 있으므로 현황조사·전입세대열람·현장 방문으로 명도 상대방을 특정하세요.
• 세금 압류. 국·서울특별시금천구·서울특별시 압류 3건의 체납세액과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순서를 다시 계산하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.10.18. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 관할 등록부와 매각조건에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 64%만 보지 말고 인근 다세대·오피스텔의 면적·층·준공연도가 유사한 실제 거래와 매물 호가를 별도로 대조하세요.
• 기계식주차·관리비. 기계식주차 이용 가능 차종과 유지관리 상태, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 특별매각조건 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 보류”

이 사건의 가장 큰 장점은 분명합니다. 보증금 249,000,000원과 246,000,000원의 임차인이 존재하지만 둘 다 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 신청채권자의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건도 붙어 있습니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득금액은 142,720,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 권리의 안전성과 가격의 저렴함은 별개입니다. 이 물건은 이미 2회 유찰됐고 감정가의 64%까지 내려왔지만, 직접 비교할 최근 실거래가가 없으며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회, 매각률은 0.0%입니다. 16세대 다세대의 환금성과 근저당 일부포기 말소 범위, 세금 배당, 민간임대주택등기까지 원본으로 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 추가 검증이 필요한 물건입니다.