서울남부지방법원 2025타경11865. 금천구 독산동 문성빌 5층 504호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 강성철은 2022.01.18. 이 호실을 거래가 273,000,000원에 취득했고, 같은 날 오승준과 보증금 273,000,000원의 임대차계약이 체결됐습니다. 오승준은 확정일자 2022.01.19., 전입·점유개시일 2022.02.04.로, 말소기준인 2023.03.20. 구로세무서 압류보다 빠른 대항력 있는 임차인입니다.
권리분석의 결론을 바꾸는 것은 특별매각조건입니다. 일반적인 배당구조라면 현 최저가 158,720,000원에서 집행비용 3,022,080원을 먼저 공제하고 임차인에게 155,697,920원만 배당되므로, 부족분 117,302,080원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 이 경우 입찰가와 인수를 합친 룰상 총부담은 276,022,080원입니다. 그러나 이 사건은 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 오승준 관련 보증금 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11865 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 918 문성빌 제5층 제504호 도로명: 서울특별시 금천구 독산로70다길 68 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 지상5층 건물 내 5층 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2021.04.22. |
| 소유자 | 강성철 (2022.01.18. 거래가 273,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 158,720,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.03.20. 구로세무서의 압류입니다. 이후 부천세무서 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 서울특별시 압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021년 시흥새마을금고 근저당권은 2022.01.24. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 오승준 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 273,000,000원 | 전입·점유 2022.02.04. 확정일자 2022.01.19. 배당요구 2023.12.18. | 대항력 있음 우선변제 가능 | 실질 0원* 룰상 117,302,080원 |
전입·점유일이 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖췄으므로, 오승준은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 임차권등기 자체는 말소기준 뒤에 설정됐지만, 이미 취득한 대항력은 별도로 판단해야 합니다. 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 가격 검증 — 64%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 감정가 248,000,000원의 64%인 158,720,000원입니다. 2회 유찰로 숫자상 할인폭은 커졌지만, 현재 시장을 판단할 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 가격 기준 | 기준일·상태 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 소유권 취득 거래가 | 2022.01.18. | 273,000,000원 | 과거 개별 호실 거래 |
| 감정가 | 경매 감정 | 248,000,000원 | 현재 최저가 산정 기준 |
| 현재 최저가 | 2회 유찰 · 64% | 158,720,000원 | 특별조건 반영 시 실질취득액 |
2022년 거래가 273,000,000원보다 현재 최저가가 낮다는 사실은 확인되지만, 해당 거래는 현재 시세가 아니라 과거의 동일 호실 거래입니다. 최신 실거래 비교 없이 “1.5872억이면 싸다”라고 판단하는 것은 위험합니다. 인근 다세대·도시형생활주택의 최근 실거래와 동일 건물 거래를 추가 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,022,080원 |
| 1. 임차인 오승준 보증금 | 273,000,000원 | 155,697,920원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차인 보증금 부족분은 117,302,080원입니다. 일반 원칙상 매수인 인수 가능액이지만, 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순서와 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택 중 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 5층 504호입니다.
- 주위환경. 금천호암노인종합복지관 남측 인근으로, 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역이며, 2025.08.26.~2026.08.25. 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다. 대상자와 용도 요건 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 입찰기일에도 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본과 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 실질 인수액 구분. 룰상 인수액은 117,302,080원이지만 특별조건 반영 시 실질 인수는 0원*입니다. 두 금액을 혼동해 입찰가를 계산하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기. 말소기준보다 앞선 민간임대주택 특기등기의 말소 여부와 임대의무 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 있다는 이유만으로 공실이라고 단정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자와 명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 세무서와 지방자치단체 압류 중 당해세가 있으면 임차인 예상배당과 미배당액이 변동될 수 있습니다.
- 최근 시세 조사. 감정가 대비 64%만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 다세대주택의 최신 실거래와 매물가격을 대조해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “인수는 해소됐지만 확인 없는 입찰은 금물”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 273,000,000원의 대항력 임차인이 최저가보다 커서, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현 회차의 룰상 총부담은 276,022,080원으로, 최저가 158,720,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 구조입니다.
다만 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 주된 인수위험을 실질 0원*으로 해소합니다. 그 결과 실질취득액은 158,720,000원이 됩니다. 그러나 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기의 처리와 세금 압류의 배당 영향, 현재 점유상태, 최신 시세는 여전히 확인이 필요합니다. 결론은 보증금 인수는 조건부 합격, 가격과 선순위 특기는 확인 후 입찰입니다.
