서울남부지방법원 2025타경11873. 서울 강서구 염창동 루미온 102동 601호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 허진무는 2023년 3월 6일 매매를 원인으로 거래가액 367,000,000원에 취득했고, 2025년 9월 1일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건은 일반적인 선순위 임차권 인수형과 달리, 매각조건에 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있다는 점이 핵심입니다.

다만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 구선아의 보증금 362,000,000원은 특별매각조건으로 실질 인수 부담이 제거되는 구조지만, 현황조사와 매각물건명세서에는 김이정이 별도로 등장합니다. 김이정의 전입일은 2024년 12월 9일로 경매개시결정일 2025년 9월 1일보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

등기부에서 과거 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기와 강서신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 을구 3번 구선아 주택임차권과 갑구 4번 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다. 구선아는 임대차계약일 2023년 3월 6일, 확정일자 2023년 3월 9일, 주민등록·점유개시일 2023년 3월 24일이고 보증금은 362,000,000원입니다.

② 가격 구조 — 감정가 51%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 184,832,000원으로, 3회 유찰 뒤 감정가의 51.2% 수준입니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없어 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 임차권과 특별매각조건, 별도 점유자 김이정의 미상 위험을 함께 읽어야 하므로 단순히 감정가 대비 할인폭만 보고 접근하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 184,832,000원 가정)

배당 계산상 구선아 보증금 부족분은 180,555,648원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에게 그 미배당 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 구선아 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 김이정의 미상 보증금 위험은 이 계산에 포함되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 염창동 지하철 9호선 염창역 북측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 9호선 염창역과 노선버스정류장이 위치합니다.
• 이용. 공부상 오피스텔이며 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제6층 제601호입니다. 사용승인일은 2022.01.11입니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 준공업지역, 평지, 사다리형 토지이며 공시지가는 5,515,000원/㎡, 토지면적은 753.3㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역· 토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 현장확인. 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 건축물현황도·외관·탐문조사 등을 기준으로 이용상태를 확인했으며, 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 김이정 보증금 확인. 전입 2024.12.09이나 보증금·확정일자·점유범위가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
• 구선아 임차권 말소 절차. 보증금 362,000,000원, 임차권등기 2024.04.08, 배당요구가 확인됩니다. 특별매각조건에 따른 말소 실행 여부를 확인해야 합니다.
• 감정가 할인율만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 51.2%지만 실거래 시세 자료가 없으므로 시세 대비 저평가 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 점유·명도 확인. 구선아 외 김이정이 조사돼 있으므로 실제 점유자와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 주된 폭탄은 꺼졌지만, 미상 점유자는 남아 있다

이 사건을 숫자만 보면 감정가 361,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 184,832,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 원래 권리구조는 보증금 362,000,000원의 선순위 임차권이 최저가보다 훨씬 커, 현재 회차 기준 180,555,648원의 미배당 인수가 발생하는 전형적인 인수형입니다. 이 부담을 뒤집는 것이 바로 특별매각조건입니다.

특별매각조건이 그대로 적용된다면 구선아 관련 미배당 반환청구권은 매수인에게 행사되지 않고 임차권등기도 말소되므로 그 부분의 실질 인수는 0원*입니다. 다만 김이정은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상이므로 위험이 완전히 닫힌 사건은 아닙니다. 주된 인수위험은 해소, 별도 임차위험은 미상. 따라서 가격 할인율보다 특별매각조건의 유효성과 김이정의 실제 임대차관계를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.