서울남부지방법원 2025타경11888. 오류동 265-8 수목원빌 제5층 제502호, 전용 71.95㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 주거용으로 이용 중이고, 감정가 322,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 164,864,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “대항력 임차인 있음”이 아니라, 그 대항력 임차인의 미배당 보증금에 대해 채권자가 매수인 상대 반환청구권을 포기하는 특별매각조건이 붙었다는 점입니다.
임기태는 2021.07.07 확정일자, 2021.10.08 주민등록, 2021.10.09 점유개시로, 2022.02.18 설정된 주식회사아이엠올리 근저당보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없었다면 현재 최저가에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이번 사건은 그 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 임기태에 대한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 265-8 제5층 제502호 · 서울특별시 구로구 오리로11길 33 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 주거용 · 전용 71.95㎡ · 5층 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김약수 · 2021.10.21 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 164,864,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.02.18 주식회사아이엠올리의 채권최고액 150,000,000원 근저당권입니다. 임기태의 주민등록일 2021.10.08과 점유개시일 2021.10.09는 이보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 임차권등기 자체는 2023.10.20 접수되어 말소기준권리 이후지만, 그 전에 갖춘 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임기태 | 건물 전부 · 주거 | 280,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.10.08 | 우선변제 확정 2021.07.07 · 배당요구 | 실질 0원 특별매각조건에 따른 잔액청구권 포기·임차권 말소 |
② 가격 비교 — 할인폭은 크지만 실거래 표본은 1건
가격 비교 자료는 전용 71.95㎡의 거래 1건입니다. 2021.10에 280,000,000원에 거래됐고, 제시된 최근 12개월 평균과 최신 거래 금액도 모두 280,000,000원입니다. 현재 최저가 164,864,000원은 이 기준의 58.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 71.95㎡ | 5 | 280,000,000원 |
특별조건을 반영하면 실질취득액은 현재 최저가와 같은 164,864,000원이고, 비교 기준 280,000,000원의 58.9%입니다. 다만 8세대 규모의 소형 다세대이고 확인되는 거래가 1건뿐이므로, 이 280,000,000원을 현재 시세로 단정해 높은 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 이 물건은 권리 위험은 특별조건으로 크게 줄었지만 환금성과 시세 검증이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,864,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,108,096원 |
| 1. 임차인 임기태 보증금 | 280,000,000원 | 161,755,904원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이엠올리 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임기태의 보증금 부족분은 118,244,096원입니다. 다만 특별매각조건으로 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 최저가 | 일반 규칙상 인수 | 특별조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 164,864,000원 | 118,244,096원 | 164,864,000원 |
| 4회 유찰 시 | 131,891,200원 | 150,755,277원 | 131,891,200원 |
| 5회 유찰 시 | 105,512,960원 | 176,764,221원 | 105,512,960원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 부담이 보증금 수준에 고정되는 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 사건은 임기태의 미배당 잔액 청구권 포기 조건이 있으므로 그 임차인에 한해 이 구조가 끊어집니다. 따라서 실질취득은 각 회차 낙찰가와 같게 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천왕역 서측 인근. 다세대주택과 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주거용으로 이용 중인 5층 공동주택(다세대주택)입니다.
- 도로. 북측과 서측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 공시지가 2,501,000원/㎡ · 토지면적 314.0㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물규모. 총 8세대, 2010.02.22 준공입니다. 소규모 다세대인 만큼 아파트보다 실거래 표본과 환금성 확인이 중요합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기”와 “임차권등기 말소” 조건이 최종 매각조건에도 동일하게 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 임기태는 전입 2021.10.08, 점유 2021.10.09로 말소기준 2022.02.18보다 앞섭니다. 특별조건이 없다면 인수형이라는 점을 전제로 봐야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 확인된 거래는 2021.10의 280,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가가 그 금액의 58.9%라도 현 시세를 그대로 의미하지는 않습니다.
- 환금성 확인. 총 8세대 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 3.0회입니다. 인근 유사 다세대의 현재 매물·실거래를 별도로 대조하는 것이 중요합니다.
- 명도·점유. 임차권등기 말소 조건과 실제 점유 상태, 인도 시점은 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표 밖 항목은 입찰 전 원본 자료로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 겁낼 사건은 아니다
이 사건의 표면만 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 164,864,000원이라 매우 위험해 보입니다. 일반 규칙대로라면 실제로 미배당 118,244,096원을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 하지만 이번 매각은 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 핵심입니다. 그 조건이 최종적으로 유효하게 적용된다면 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 164,864,000원입니다.
다만 가격 쪽은 단순히 “감정가의 절반”만 보고 결론 내릴 수 없습니다. 비교 가능한 거래가 2021.10의 280,000,000원 1건뿐이고, 총 8세대 다세대이며 이미 3회 유찰된 물건입니다. 권리 리스크는 특별조건으로 해소되지만, 가격·환금성 검증은 별도로 엄격해야 하는 사건입니다.
