서울남부지방법원 2025타경11893. 화곡동 웰타운에이 13층 건물의 10층 1004호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 최성혜는 2021.05.15 매매를 원인으로 거래가액 266,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 감정가 266,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 170,240,000원, 감정가의 64%입니다.
권리관계의 중심은 2021.04.08 설정된 한국양봉농업협동조합의 공동담보 근저당권입니다. 채권최고액이 3,366,000,000원으로 매우 크고, 현재 최저가를 기준으로 하면 집행비용을 뺀 매각대금 전액이 이 근저당권에 배당됩니다. 후순위인 주택도시보증공사의 가압류와 경매채권에는 배당이 돌아가지 않습니다. 그러나 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11893 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제10층 제1004호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 13층 건물 내 10층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2021.03.24 |
| 소유자 | 최성혜 (2021.05.15 매매, 거래가액 266,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 170,240,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 266,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수는 0원*
말소기준은 2021.04.08 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 이후 최영철의 전입·임차권등기, 주택도시보증공사의 가압류, 수원시와 금천세무서의 압류, 강제경매개시결정은 모두 후순위로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영철 | 건물 전부 · 2021.06.11 확정일자 2021.05.26 · 임차권등기 2023.06.16 | 266,000,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 배당요구 | 승계 없음 |
| 이기준 | 점유 부분 미상 · 2025.06.23 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 |
임차인 2명이 확인됩니다. 최영철의 보증금은 266,000,000원이지만 전입일이 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 후순위입니다. 이기준 역시 2025.06.23 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 이기준의 점유 부분과 보증금은 명확하지 않으므로 실제 점유관계와 명도 상대방은 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 64%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 170,240,000원으로 감정가 266,000,000원의 64%입니다. 특별매각조건이 이행되면 매수인의 실질취득액도 170,240,000원으로 계산됩니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
특히 두 차례 유찰은 시장이 이전 회차 가격을 받아들이지 않았다는 신호일 수 있습니다. 오피스텔은 전용면적, 임대수익, 관리비, 기계식 주차 이용 조건, 공실 가능성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로 감정가 할인율보다 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래와 임대수익을 먼저 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,183,360원 |
| 2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 3,366,000,000원 | 167,056,640원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매채권 · 주택도시보증공사 | 266,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,652,000,000원 중 예상 배당액은 167,056,640원이며, 미배당액은 3,484,943,360원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 집행비용 이후 우선 차감돼 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 월정초등학교 남측 인근으로, 오피스텔·주상복합 아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 까치산역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물로, 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기·CCTV·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 화곡동 938-7·938-8의 2필지 일단 세로장방형 평지이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 182.5㎡, 공시지가는 ㎡당 5,978,000원입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 최영철 임차권등기 말소가 매각조건에 명확히 포함됐는지 확인하세요.
- 근저당 일부포기. 2021.06.11 일부포기 말소의 범위와 공동담보목록상 이 호실의 부담 여부를 등기 원문으로 대조하세요.
- 이기준 점유. 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금이 미상입니다. 실제 거주 여부, 점유 원인, 명도 상대방을 현장에서 확인하세요.
- 세금 압류. 수원시 압류와 금천세무서 압류 2건 중 당해세가 있는지 확인하세요. 당해세는 배당표를 바꿀 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 64%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물과 까치산역 인근 오피스텔의 최근 거래·보증금·월세를 대조하세요.
- 관리비·주차. 공용부분 체납관리비와 기계식 주차설비 이용 가능 차량 규격·비용을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건 및 확약서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 필요
이 사건의 핵심은 보증금 266,000,000원이라는 숫자 자체가 아니라 그 보증금이 매수인에게 넘어오는지입니다. 최영철은 말소기준 근저당 이후 전입한 후순위 임차인이고, 특별매각조건으로 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 이기준도 후순위 전입이므로 보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다.
다만 두 차례 유찰된 최저가 170,240,000원이 실제 시세보다 낮다는 근거는 별도로 확인해야 합니다. 여기에 근저당 일부포기 기재, 국세·지방세 압류, 이기준의 불명확한 점유가 남아 있습니다. 따라서 결론은 특별매각조건 확인 시 권리상 검토 가능, 가격과 점유는 보수적으로 재확인입니다.
