서울남부지방법원 2025타경11901. 까치산역 인근의 도시형생활주택(단지형다세대) 으뜸캐슬2차 602호입니다. 이 사건은 등기부의 말소 여부만 보고 단순하게 판단할 물건이 아닙니다. 말소기준권리는 2023년 3월 24일 강서세무서장의 압류이지만, 임차인 김동호는 그보다 앞선 2022년 2월 4일에 임대차계약·전입·점유·확정일자를 모두 갖췄습니다. 따라서 등기된 임차권의 접수일이 말소기준일보다 늦더라도, 실질적으로는 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석해야 합니다.

현재 최저매각가 194,048,000원에서 집행비용 3,516,672원을 제외하면 김동호에게 배당되는 금액은 190,531,328원입니다. 보증금 435,000,000원과의 차액은 244,468,672원입니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 매수인의 총부담은 보증금 435,000,000원 부근에 고정됩니다. 그러나 이번 사건은 그 일반 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인을 특별조건으로 정리

소유권보존 직후 수협은행 앞으로 설정됐던 신탁은 2022년 2월 4일 이미 말소됐고, 같은 날 손재현이 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2023년 3월 24일 국의 압류입니다. 이후 보령세무서장의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 2명

김동성은 전입일이 말소기준일인 2023.03.24보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 자료상 매수인에게 보증금이 승계되는 임차인은 아닙니다. 특별매각조건은 김동호의 임차권 및 미배당 잔액에 관한 조건이며, 김동성에게 적용되는 조건은 아닙니다.

* 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다. 조건의 적용 범위와 말소에 필요한 서류·절차는 매각물건명세서 및 법원 기록 원본에서 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가의 51.2%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 379,000,000원이고, 현재 최저매각가는 194,048,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 동일면적 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 으뜸캐슬2차는 18세대이며, 비교 대상 면적 29.98㎡는 면적 일치 자료로 확인되지 않았습니다.

따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 다세대주택은 같은 건물 안에서도 면적·구조·채광·위반 여부·임대차 상태에 따라 거래가격 편차가 생길 수 있습니다. 이 물건의 실질취득액은 특별매각조건 이행 전제에서 194,048,000원*이지만, 이 금액의 시장 적정성은 인근 동일 조건 거래사례로 다시 검증해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 194,048,000원 가정)

김동호 보증금의 미배당액은 244,468,672원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 매수인이 승계하지만, 이번 사건은 특별매각조건으로 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 까치산역 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 2·5호선 까치산역이 도보 약 2분 거리에 있습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 기본 전기·위생·급배수·화재경보·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축 상태. 사용승인일은 2021.09.16이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 18세대 규모의 다세대주택이고 관련 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.3회이므로, 재매각 기간과 실수요층을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·범위·이행 시점을 확인하세요.
• 임차권 말소 서류 확인. 김동호 임차권등기를 실제 말소하는 데 필요한 동의서와 법원 보관 서류를 확인하세요.
• 점유자 2명 확인. 김동호와 김동성의 현재 점유 여부, 점유 부분, 인도 일정과 명도 협의 가능성을 조사하세요.
• 김동성 임대차 확인. 전입일은 말소기준일 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 명세서에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 말소기준 전 등록의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 법원 및 관할 행정기관에 확인하세요.
• 실거래 원본 조사. 감정가 대비 51.2%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 도시형생활주택의 동일면적·동일연식 거래를 대조하세요.
• 세금·관리비 확인. 압류 관련 체납세액, 당해세, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “435,000,000원 인수형이지만, 조건부로 0원*”

김동호는 말소기준일보다 먼저 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 현재 최저가로 배당하면 보증금 중 244,468,672원이 남기 때문에, 특별매각조건이 없다면 낙찰가 194,048,000원에 인수액을 더한 총부담은 보증금 435,000,000원에 가까워집니다. 최저가가 내려가도 총부담이 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.

그러나 이번 매각은 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시했습니다. 조건이 그대로 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 194,048,000원*입니다. 다만 이 결론은 특별매각조건 이행에 전적으로 의존하고, 실제 임차인 2명의 점유와 민간임대주택등기 확인도 남아 있습니다. 동일면적 실거래 비교값도 없어 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다. 권리는 조건부 통과, 가격과 절차는 보수적으로 확인. 이것이 이 사건의 결론입니다.