서울남부지방법원 2025타경11905. 강서구 염창동 더에스에스타운 제8층 제803호, 전용 23.72㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실보다, 보증금 389,000,000원의 대항력 임차인이 존재한다는 점과 그 인수 위험을 특별매각조건이 어떻게 처리하는지에 있습니다.

김성원은 임대차계약일 2022.03.12, 확정일자 2022.03.14, 주민등록일 2022.04.15, 점유개시일 2022.04.16이고 건물 전부에 관해 임차보증금 389,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리는 2023.03.13 국의 압류이므로, 전입과 점유가 그보다 앞서 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.

일반적인 대항력 인수형이라면 현재 최저가 257,920,000원에서 집행비용을 제외하고 임차인에게 253,509,120원이 배당되며, 보증금 잔액 135,490,880원을 매수인이 인수합니다. 따라서 확약이 없다면 입찰대금과 인수액을 합친 총 부담은 393,410,880원입니다. 낙찰가만 보고 257,920,000원에 취득한다고 판단하면 안 되는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 이 조건이 그대로 이행되면 김성원 임차권과 관련한 매수인 인수는 실질 0원*이 됩니다. 이 사건에서는 다른 임차인이 확인되지 않아, 확약 밖에서 별도로 남는 임차인 인수위험도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다

말소기준 압류 이후의 주택도시보증공사 가압류, 보령세무서장 관련 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 원칙적으로 소멸하지 않고 매수인에게 승계될 수 있으므로, 특별매각조건이 없다면 위험도가 높은 사건입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 유찰별 인수 구조 — 확약이 없다면 최저가만 내려간다

확약이 없을 때는 낙찰가가 257,920,000원에서 206,336,000원, 165,068,800원으로 내려가도 미배당 보증금이 135,490,880원, 186,352,704원, 227,042,163원으로 늘어 총 부담이 389,000,000원 안팎에 머뭅니다. 반대로 특별매각조건이 이행되면 매수인이 보증금 잔액을 부담하지 않으므로 각 회차의 실질취득 기준은 해당 매각가가 됩니다.

④ 시세 비교 — 64.5%지만 동일 면적 거래가 아니다

더에스에스타운의 최근 12개월 거래는 2026.06. 전용 36.08㎡, 10층, 400,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 400,000,000원이지만 표본은 한 건이며, 본건 전용 23.72㎡와 면적이 일치하지 않습니다.

확약을 반영한 현재 실질취득 257,920,000원은 최근 거래 400,000,000원의 64.5%입니다. 그러나 최근 거래는 본건보다 면적이 큰 36.08㎡ 물건으로, 동일 면적·동일 조건 비교가 아닙니다. 따라서 64.5%라는 비율만으로 시세보다 싸다고 결론 내리거나 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다. 별도의 동일 전용면적 거래나 인근 유사 다세대 거래를 확인해야 가격 상한을 정할 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 257,920,000원 가정)

배당계산상 김성원의 미배당액은 135,490,880원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 8층 803호입니다.
• 입지. 염동초등학교 서측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 등촌역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남서측으로 양천로에 접하며 토지는 평지의 부정형 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 설비. 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역이며, 공시지가는 6,981,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이고 대상자는 외국인 등입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없으나, 폐문과 거주인 부재로 내부구조와 인테리어 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2022.02.11. 사용승인된 20세대 건물이지만 최근 거래 표본은 1건이고, 동일 면적 거래가 확인되지 않아 매도 가능 가격의 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 대상, 임차권등기 말소 주체와 시점, 매수인에게 추가 의무가 없는지를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 인수액 이중 계산 금지. 주택도시보증공사의 가압류와 신청채권은 실제 임차인을 추가로 뜻하지 않습니다. 실제 임차인은 김성원 1명이며 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
• 조건 미적용 시 상한 재산정. 확약이 없다면 현재 회차 총 부담은 393,410,880원입니다. 최저가 257,920,000원만 기준으로 입찰가를 판단하면 안 됩니다.
• 임차권 말소 확인. 대금납부 이후 김성원 명의 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.04.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 말소 여부를 등기부 및 매각조건 원문과 대조해야 합니다.
• 동일 면적 시세 확인. 제공된 최근 거래는 전용 36.08㎡이고 본건은 23.72㎡입니다. 동일 전용면적 또는 인근 유사 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문으로 내부조사가 이뤄지지 않아 실제 구조·확장·마감·하자 여부가 감정평가 내용과 다를 수 있습니다.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비와 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 금액을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “위험한 임차인 구조를 매각조건이 해소한다”

권리관계만 보면 김성원은 보증금 389,000,000원의 선순위 대항력 임차인이고, 현재 최저가에서 135,490,880원이 미배당됩니다. 특별매각조건이 없다면 입찰대금과 인수액을 합친 부담이 393,410,880원에 이르므로, 감정가의 64%라는 할인율은 실질적인 가격 메리트가 아닙니다.

그러나 이 사건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 그 조건을 정확히 적용하면 매수인 인수는 실질 0원*이고, 현재 회차의 실질취득 기준은 257,920,000원이 됩니다. 권리 위험의 핵심은 금액 자체보다 특별매각조건의 문구와 실제 이행 여부입니다.

가격은 별개의 문제입니다. 최근 거래 400,000,000원보다 낮아 보이지만 거래 면적은 36.08㎡, 본건은 23.72㎡로 일치하지 않고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 추가 검증입니다. 특별매각조건 원문과 동일 면적 시세를 모두 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

* “인수 실질 0원”은 매각물건명세서의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되고 이행되는 것을 전제로 합니다. 조건을 적용하지 않은 배당계산상 미배당액은 135,490,880원입니다.