서울남부지방법원 2025타경11918. 서울 강서구 화곡동 르미엘 19층 건물 중 13층 1306호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 한윤덕은 2022년 5월 20일 매매를 원인으로 2022년 6월 17일 소유권을 취득했고, 거래가액은 275,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다.

권리분석의 중심은 임차인 조현지입니다. 임대차계약일은 2022년 5월 14일, 확정일자는 2022년 5월 17일, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022년 6월 17일입니다. 임차보증금은 275,000,000원이며 2024년 8월 20일 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐습니다. 이 날짜들은 말소기준인 2025년 9월 3일 강제경매개시결정보다 앞서므로 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 인수형, 특별조건이 해소 장치

초기 소유자 주식회사새한주택을 채무자로 한 부천제일새마을금고의 채권최고액 4,950,000,000원 근저당은 공동담보로 설정됐지만, 2022년 6월 8일 일부포기를 원인으로 이 호수에서는 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리판단의 말소기준은 2025년 9월 3일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

임차인 조현지의 주민등록·점유개시일은 2022년 6월 17일이고 확정일자는 2022년 5월 17일입니다. 말소기준보다 앞서므로 보증금 전액을 배당받지 못하면 미배당액은 원칙적으로 매수인이 인수하게 됩니다. 현재 회차 배당계산상 임차인 예상배당은 182,201,600원, 미배당 보증금은 92,798,400원입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

조현지는 보증기관 승계 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 집계했습니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소는 이 임차권에 적용되는 특별매각조건입니다.

② 가격 구조 — 낙찰가 하락과 인수액 증가

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 묶입니다. 이 사건도 특별매각조건을 제외하면 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 룰상 총부담이 277,462,976원~278,398,400원으로 계산됩니다.

* 특별매각조건이 유효하게 적용되고 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 전제입니다. 이 전제에서는 룰상 미배당 인수액이 매수인에게 청구되지 않아 실질취득액은 각 회차 매각가와 같아집니다. 반대로 특별조건의 적용에 문제가 생기면 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 증가하는 대항력 인수형 구조가 다시 살아납니다.

③ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인 우선변제에 사용되고, 임차보증금 부족분은 92,798,400원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 채권자 미배당액은 275,000,000원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강서구청 서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물의 13층으로, 사용승인일은 2022.03.30입니다. 외벽은 외장석재, 내부는 벽지 및 인테리어, 창호는 샷시 창 등으로 마감됐습니다.
• 설비. 난방·위생·급배수시설, 승강기 및 기계식주차장설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 2필 일단의 평탄한 부정형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남동측 광대한면 포장도로와 북서측 세로 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 11,120,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본 대조. 반환청구권 포기의 주체·대상 금액·적용 범위와 임차권등기 말소 시점을 매각물건명세서 및 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 서류. 낙찰 이후 임차권등기를 어떤 절차와 서류로 말소하는지, 매수인의 별도 협조나 비용이 필요한지 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 시점, 열쇠 인계 및 명도 조건을 현황조사와 현장 확인으로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.06.17 기재된 민간임대주택등기의 경매 후 처리와 말소 여부를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 64%만으로 응찰가를 정하지 말고 르미엘 및 인근 오피스텔의 최근 거래가격·임대료·관리비를 비교해야 합니다.
• 기계식주차장. 실제 주차 가능 차량 규격, 이용료, 운영 상태와 대기시간을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역. 데이터상 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이며 대상자와 대상 용도가 한정돼 있으므로 본인에게 적용되는지 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “64%”보다 중요한 한 줄

표면만 보면 감정가 290,000,000원에서 두 차례 유찰돼 185,600,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 등기부만 기준으로 보면 보증금 275,000,000원의 대항력 임차권이 선순위여서, 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 92,798,400원입니다. 특별조건이 없다면 실제 총부담은 278,398,400원으로 올라가므로 “감정가의 64%”는 실질 가격을 설명하지 못합니다.

이 사건의 반전은 매각물건명세서에 있습니다. 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 적용되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 185,600,000원*으로 정리됩니다. 따라서 결론은 “대항력 임차권은 위험하지만, 특별매각조건이 유효하면 해소된다”입니다. 권리상 승부처는 조건의 존재가 아니라 그 조건이 실제로 정확히 적용·이행되는지 확인하는 것이며, 가격상 승부처는 감정가 할인율이 아니라 별도의 실거래·임대수익 검증입니다.

* 매각물건명세서상 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 적용·이행되는 전제입니다. 특별조건을 제외한 현재 회차의 룰상 인수액은 92,798,400원입니다.