서울남부지방법원 2025타경11933. 서울 강서구 화곡동 하은빌 3층 302호, 현황상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 임종빈은 2021.01.22. 거래가 246,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 김영훈은 임대차계약일 2021.01.02., 확정일자 2021.01.04., 전입·점유개시일 2021.01.22.로 조사됐습니다. 말소기준인 국민건강보험공단 압류는 2022.09.08.이므로 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 선순위 대항력 구조입니다.

다만 이번 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 신청채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 현재 최저가에서 통상 계산되는 미배당액 95,350,400원은 존재하지만, 특별매각조건이 그대로 이행되면 매수인이 실제 부담할 인수액은 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인을 특별조건으로 정리

말소기준은 2022.09.08. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 주택임차권등기, 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 강서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 김영훈의 임차권등기 접수일은 2023.08.17.이지만, 실제 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유개시일은 2021.01.22.로 말소기준보다 앞섭니다. 등기 접수일만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 4% 낮지만 표본은 1건

하은빌의 면적 60.1㎡ 실거래는 2024.01. 2층 거래 160,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 153,600,000원은 이 거래가의 96.0%로, 금액상 6,400,000원 낮습니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득액도 153,600,000원이므로 시세 비교 기준은 최저가와 동일합니다.

최저가가 실거래보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 할인 폭은 4.0%에 그칩니다. 더구나 7세대 다세대의 실거래 표본이 1건뿐이고 거래월도 2024.01.이므로, 이 한 건만으로 현재 시세를 단정하거나 큰 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다. 감정가 240,000,000원과는 차이가 크지만, 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 높게 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)

통상 계산에서는 임차보증금 부족분 95,350,400원이 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 다만 이 사건은 신청채권자가 매수인에 대한 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 실질 인수는 계속 0원*

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 246,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로, 조건이 이행되는 한 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화일초등학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 화곡역이 있으며, 교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층으로, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 동측 약 4미터 포장도로에 접하며, 토지는 인접 필지 대비 하향 완경사의 가로장방형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등 대상이며 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 내부 확인. 소유자와 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해, 외형과 건축물현황도를 기준으로 통상적인 내부 상태를 전제로 감정했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문. 반환청구권 포기 대상, 임차권등기 말소 주체와 시기, 조건 이행 절차를 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 대항력 임차인. 김영훈의 전입·점유개시일은 2021.01.22.로 말소기준보다 빠릅니다. 특별조건을 제외하면 95,350,400원의 인수 위험이 계산되는 사건입니다.
• 가격 상한. 비교 가능한 실거래는 2024.01. 160,000,000원 1건뿐입니다. 내부 상태와 수리비를 확인해 응찰가에 반영해야 합니다.
• 현황·명도. 내부를 확인하지 못한 물건이므로 실제 점유 상태, 시설 상태와 인도 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리의 핵심은 ‘포기·말소 조건’

이 사건은 겉으로 보면 보증금 246,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서는 95,350,400원이 미배당되는 고위험 구조입니다. 하지만 신청채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건 때문에 결론이 달라집니다. 조건 이행 전제 시 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 현재 최저가 153,600,000원입니다.

다만 가격 메리트는 과장하기 어렵습니다. 최저가는 2024.01 실거래 160,000,000원보다 4.0% 낮지만 표본이 1건이고, 7세대 다세대이며 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 권리는 특별조건 확인 후 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 특별매각조건의 정확한 이행과 현장 상태입니다.

* 특별매각조건을 전제로 한 실질 인수액입니다. 일반 배당 계산상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 95,350,400원이나, 신청채권자가 매수인에 대한 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.