서울남부지방법원 2025타경11942. 강서구 화곡동 감성리즈빌 7층 702호, 전용 27.39㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당액과 이를 해소하는 특별매각조건입니다. 임차인 황보란은 2020.03.26. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2023.01.13. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리됩니다. 보증금 258,000,000원 중 현재 매각대금에서 배당되지 않는 75,798,400원은 원칙적으로 매수인이 승계할 수 있는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별조건이 붙었습니다. 따라서 해당 임차보증금 채권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 다만 이 조건은 해당 채권에만 적용됩니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 황보란 1명이지만, 확약 밖의 별도 임차관계가 있다면 그 위험까지 함께 소멸시키는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건

말소기준은 2023.01.13. 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 2025.09.05. 강제경매개시결정과 2024.01.11. 주택임차권등기는 형식상 말소기준 이후 권리입니다. 그러나 황보란의 전입·점유는 2020.03.26.으로 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기의 접수 순위만 보고 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다. 대항력의 기초가 되는 점유·전입 시점이 선순위이기 때문입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차보증금은 최초 246,000,000원에서 2022.02.25. 12,000,000원이 증액돼 총 258,000,000원입니다. 배당요구는 2024.01.11. 접수됐고, 현재 회차에서는 집행비용 3,398,400원을 제외한 182,201,600원이 임차보증금에 배당되는 것으로 계산됩니다. 룰상 미배당액은 75,798,400원입니다.

대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총부담이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 해당 미배당 보증금 반환청구권을 포기하므로, 실질취득액은 현재 회차 기준 185,600,000원으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 2회 유찰에도 최근 시세와 사실상 동일

감성리즈빌은 20세대 규모이며 대상 면적은 27.39㎡입니다. 확인된 거래는 23.54㎡, 24.56㎡, 33.61㎡로 대상 면적과 정확히 일치하지 않으므로 시세는 방향성 위주로 봐야 합니다. 특히 전체 평균 202,812,500원에는 33.61㎡의 260,000,000원·265,000,000원 거래가 섞여 있어, 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

특별매각조건을 반영한 실질취득액 185,600,000원은 최근 12개월 평균 186,500,000원의 99.5%입니다. 평균보다 900,000원 낮을 뿐이며, 최신 거래 184,000,000원보다는 높습니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 -12.3%이므로, 2회 유찰됐다는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다.

감성리즈빌 관련 경매 통계는 평균 유찰 횟수 2.2회, 낙찰률 0.0%입니다. 거래 표본의 면적이 대상과 정확히 일치하지 않고 20세대 규모의 다세대라는 점까지 감안하면, 환금성은 가격을 충분히 낮춰 확보해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)

임차보증금 미배당액은 75,798,400원이지만 특별매각조건에 따라 해당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물의 최상층 702호입니다.
• 입지. 월정초등학교 북측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택, 나홀로아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 도로. 서측 약 8m, 동측 약 3m 포장도로에 접하지만 동측 접면도로는 현황상 통행이 불가능합니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지. 3필지 일단의 평지이며 전체 토지면적은 135.1㎡, 공시지가는 4,179,000원/㎡입니다.
• 환금성. 20세대 규모이고 비교 거래의 면적이 대상 27.39㎡와 일치하지 않습니다. 최근 가격 하락 추세 -12.3%와 평균 유찰 2.2회를 함께 반영해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 누구의 어떤 채권에 적용되는지 확인하세요.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 특별조건 적용 시 185,600,000원, 미적용 시 룰상 총부담 261,398,400원으로 차이가 큽니다.
• 임차권등기 말소 절차. 대금납부 후 말소에 필요한 서류와 이행 주체를 확인하세요.
• 현황 점유 확인. 주택임차권등기 상태이므로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.11.25. 등기의 말소 및 관련 의무 처리 여부를 확인하세요.
• 면적 차이 보정. 실거래 표본은 23.54㎡·24.56㎡·33.61㎡로 대상 27.39㎡와 정확히 일치하지 않습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 186,500,000원, 최신 거래 184,000,000원, 최근 추세 -12.3%를 응찰가 상한에 반영하세요.
• 도로·주차 확인. 동측 접면도로는 현황상 통행이 불가능하며, 20세대의 실제 주차 여건을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건과 실거래 원문을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 조건부 통과, 가격은 보류”

이 물건은 보증금 258,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 원래라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차만 놓고 보면 룰상 총부담은 261,398,400원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 해당 임차인에 대한 인수는 실질 0원*, 실질취득은 185,600,000원으로 정리됩니다.

그렇다고 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균 186,500,000원의 99.5%이고 최신 거래 184,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 추세는 -12.3%, 경매 통계상 평균 유찰은 2.2회이며, 20세대 다세대의 비교 거래 면적도 대상과 정확히 일치하지 않습니다. 특별조건 이행이 확인되면 권리는 조건부 통과지만, 현재 가격은 최근 시세 수준이라 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.