서울남부지방법원 2025타경11950. 강서구 화곡동 케이씨타운 5층 503호, 전용면적 표본 기준 29.02㎡의 오피스텔입니다. 소유자 김윤상은 2022년 11월 16일 거래가 339,000,000원에 소유권을 취득했고, 정경진은 2022년 9월 24일 임대차계약을 체결한 뒤 2022년 11월 4일 전입·점유를 시작했습니다. 확정일자는 2022년 9월 26일이며, 임차보증금은 329,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차권이 말소기준인 2024년 8월 29일 국세 압류보다 앞선다는 점입니다. 정경진의 임차권은 대항력과 우선변제권을 갖추고 배당요구도 했으므로, 특별조건이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 현재 회차의 계산상 미배당액은 149,953,600원이고, 낙찰가와 이를 합친 부담은 보증금 규모에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 정경진 임차권에 한해서는 실질 인수액이 0원*으로 바뀝니다. 확인된 실제 임차인은 정경진 1명이며, 신청채권자인 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11950 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 가로공원로 178-5 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제5층 제503호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 · 사용승인 2022.05.20 · 24세대 |
| 대상면적 | 29.02㎡ |
| 소유자 | 김윤상 (2022.11.16. 거래가 339,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 182,400,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 특별조건으로 해소된다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정경진 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2022.11.04 2022.09.26 | 329,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 실질 0원* 원칙상 149,953,600원 |
정경진은 건물 전부를 대상으로 한 임차권등기를 갖고 있으며, 임대차계약일은 2022년 9월 24일, 전입·점유개시일은 2022년 11월 4일입니다. 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있으나 매각대금이 보증금보다 작아 전액 배당은 불가능합니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 결합돼 있어 매수인 승계액을 0원*으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 실거래 시점 확인이 필요하다
케이씨타운의 제공 실거래 표본은 12건이며 평균 거래금액은 374,833,333원입니다. 최저 거래금액은 339,000,000원, 최고 거래금액은 469,000,000원이고, 자료상 최신 거래는 2023.06 · 339,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 27.62㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2023.04 | 28.76㎡ | 6 | 439,000,000원 |
| 2023.04 | 28.76㎡ | 7 | 439,000,000원 |
| 2023.04 | 27.62㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2023.04 | 27.62㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2023.04 | 29.02㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2023.04 | 28.76㎡ | 9 | 439,000,000원 |
| 2023.03 | 29.02㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2023.01 | 27.62㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 2022.12 | 29.02㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2022.11 | 29.02㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 28.76㎡ | 8 | 469,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 374,833,333원 |
특별매각조건을 적용한 실질취득가 182,400,000원은 자료상 최근 12개월 평균 374,833,333원의 48.7%입니다. 최신 거래 2023.06 · 339,000,000원보다도 금액 자체는 낮습니다. 다만 실거래 표본이 2022년 8월부터 2023년 6월에 집중돼 있으므로, 2026년 매각기일의 가격 판단에서는 별도의 현재 호가와 추가 거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 1. 임차인 정경진 보증금 | 329,000,000원 | 179,046,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,353,600원을 제외한 179,046,400원이 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 보증금 부족분은 149,953,600원이지만, 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건 유무가 결과를 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수액 | 특별조건 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 64% | 182,400,000원 | 149,953,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 145,920,000원 | 185,922,880원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 116,736,000원 | 214,698,304원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 총부담이 크게 줄지 않습니다. 이 사건은 특별매각조건이 있어 해당 임차권의 인수액이 0원*으로 처리되므로, 유찰 시 매각가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결됩니다. 따라서 입찰가 판단의 출발점은 단순한 최저가가 아니라 특별매각조건이 확정적으로 적용되는지 여부입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 임차권등기에는 건물 전부를 주거로 사용하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 월정초등학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·오피스텔·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 인근에 지하철 5호선 화곡역이 위치해 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물로 승강기, 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 부지 북측으로 폭 약 35미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역· 과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며 일부 토지는 도로와 접하고 건축선에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 146.1㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 5,603,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 24세대의 소규모 오피스텔이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.9회, 낙찰률이 0.0%로 집계돼 있어 할인율과 별개로 재매각 수요를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 확실히 적용되는지 매각물건명세서 및 법원 공고 원문을 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 잔금 납부 이후 임차권등기가 어떤 서류와 시점에 말소되는지, 별도 인감·말소서류가 필요한지 확인하세요.
- 명도 상태. 임차권등기와 반환청구권 포기가 곧바로 현실 점유의 인도를 의미하는 것은 아니므로 실제 점유 여부와 인도 시점을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.22. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 원문에서 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 제공 실거래 최신 거래는 2023.06입니다. 2026.07.08 매각기일과 시차가 있으므로 현재 매물·임대료·추가 실거래를 별도로 확인하세요.
- 소형 오피스텔 환금성. 24세대 규모, 평균 2.9회 유찰, 낙찰률 0.0%를 감안해 취득가뿐 아니라 향후 매도 기간과 임대수요를 함께 점검하세요.
- 체납·공과금. 관리비 체납과 공용부분 승계 가능액, 당해세 및 기타 배당 변수를 관리사무소와 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “선순위 3.29억이지만, 특별조건이 승부처”
표면만 보면 최저가 182,400,000원에 보증금 329,000,000원의 선순위 임차권이 붙은 고위험 물건입니다. 일반적인 경매라면 현재 회차의 미배당액 149,953,600원이 매수인에게 넘어가고, 낙찰가가 더 낮아져도 전체 부담이 보증금 규모에 수렴합니다.
하지만 이 사건은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 그 조건이 그대로 이행된다면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*, 실질취득가는 182,400,000원입니다. 제공 실거래 평균 374,833,333원의 48.7%라는 가격 차이도 분명합니다.
다만 2회 유찰, 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 0.0%인 소규모 오피스텔이고 최신 실거래가 2023.06에 머물러 있습니다. 따라서 결론은 권리상 조건부 합격, 가격상 매력, 환금성은 별도 검증입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 특별매각조건의 확실한 이행과 현재 시장가격의 재확인입니다.
