179,840,000원
서울남부지방법원 2025타경11965. 오류동역 북동측 인근에 있는 비케이힐타운 제3층 제308호 오피스텔입니다. 소유자 김창완은 2022.04.25. 거래가 280,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 이 건물에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 임차인 류종민의 임대차계약은 2022.03.20., 전입·점유개시와 확정일자는 모두 2022.04.25.이며, 보증금은 280,000,000원입니다.
등기상 가장 중요한 권리는 2024.05.30. 설정된 류종민의 주택임차권입니다. 전입일과 확정일자가 강제경매개시결정일인 2025.09.08.보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다. 통상 계산대로라면 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못하는 보증금이 늘어 매수인 부담도 커지고, 현재 회차에서는 낙찰가와 룰상 인수액의 합계가 283,317,760원에 이릅니다.
그러나 이 사건에는 일반 구조를 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 해당 조건이 실제로 모두 이행된다면 류종민 관련 매수인 인수액은 실질 0원*으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11965 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제3층 제308호 도로명: 서울특별시 구로구 고척로18길 59-10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 · 사용승인일 2021.10.01. |
| 소유자 | 김창완 (2022.04.25. 거래가 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 179,840,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
| 토지 현황 | 대 · 일반상업지역 및 제3종일반주거지역 · 공시지가 3,520,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권보다 중요한 특별조건
초기 소유권보존 신탁과 신영부동산신탁 명의의 신탁등기는 각각 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 현재 소유자는 김창완입니다. 현재 권리분석의 중심은 류종민의 선순위 주택임차권과 2025.09.08. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 별도의 선행 근저당이 기재되지 않아 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 하지만, 임차인의 전입·확정일자와 임차권등기가 그보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판정 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류종민 실제 임차인 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 계약 2022.03.20. 전입·점유 2022.04.25. 확정 2022.04.25. 배당요구 2024.05.30. | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 | 룰상 103,477,760원 특별조건 이행 시 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차인으로 중복 합산한 구조가 아니며, 류종민의 보증금 280,000,000원 한 건을 기준으로 판단합니다.
② 가격 판단 — 64% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 281,000,000원의 64%인 179,840,000원입니다. 두 차례 유찰로 가격이 내려왔지만, 감정가 대비 할인율은 실거래 시세와 같은 뜻이 아닙니다. 이 사건은 최근 거래가격과의 직접 비교 없이 감정가와 유찰률만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
특별매각조건이 정상적으로 이행되면 실질취득액은 179,840,000원이지만, 조건이 이행되지 않는 일반 계산에서는 실질 부담이 약 280,000,000원대로 고정되는 대항력 인수형 구조입니다. 따라서 응찰 전에는 특별조건의 법적·절차적 이행 가능성과 함께 같은 건물 또는 인근 오피스텔의 최신 실거래를 직접 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,317,760원 |
| 1. 임차인 류종민 보증금 | 280,000,000원 | 176,522,240원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 103,477,760원입니다. 다만 특별매각조건의 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 오류동역 북동측 인근으로, 주변에는 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 오류동역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 2021.10.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 제3층 제308호이며, 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비 등을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 등고가 완만한 부정형이며 북서측과 북동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제3종일반주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 일치. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 누구의 어떤 서류로, 어느 시점에 완료되는지 매각물건명세서와 법원 기록을 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 일반 계산상 현재 미배당액은 103,477,760원이지만, 특별조건 이행 시에만 실질 0원*입니다.
- 임차권등기 말소 확인. 잔금 납부와 소유권이전 전후의 말소 절차 및 말소촉탁 여부를 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기는 확인되지만 현재 점유·인도 상태는 현장조사로 별도 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.25. 기재된 민간임대주택등기의 말소 처리와 임대의무 관련 사항을 원본 서류 및 관계기관에 확인하세요.
- 시세 원본 대조. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 같은 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래와 임대수요를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매수인이 부담할 수 있는 비용을 별도 조회하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 특별매각조건 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 1.03억”과 “실질 0원”이 동시에 적혀야 하는 사건
이 물건의 선순위 임차권 보증금은 280,000,000원이고, 현재 최저가 배당 기준의 미배당액은 103,477,760원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 약 280,000,000원대로 유지됩니다. 따라서 최저가 179,840,000원만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다.
다만 법원이 공고한 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 결론이 달라집니다. 그 조건이 모두 이행될 때 매수인 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 179,840,000원입니다. 권리분석의 결론은 조건부 통과입니다. 할인율보다 먼저 확인할 것은 특별조건의 실행 절차이고, 그다음이 최신 실거래를 통한 가격 검증입니다.
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서의 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제로 모두 이행되는 경우를 전제로 합니다. 일반 배당 규칙상 현재 회차의 미배당 보증금은 103,477,760원입니다.
