서울남부지방법원 2025타경11997. 화곡동 미성하르딘 제6층 제602호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용면적은 25.09㎡, 건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상 6층이며 사용승인은 2016.02.24입니다. 현재 소유자는 김인호이고 2021.08.03 매매를 원인으로 2021.08.06 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 208,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 40.96%”라는 숫자가 아닙니다. 이주환의 임차보증금이 208,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 모두 확인되어, 특별조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차의 배당계산상 미배당액은 124,334,908원입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 이 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있어, 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11997 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 359-28 미성하르딘 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 25.09㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 소유자 | 김인호 (2021.08.03 매매 · 2021.08.06 소유권이전 · 거래가액 208,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 85,606,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 위반건축물 | 집합건축물대장상 무단증축 표기 · 제시외 판넬구조 아스팔트싱글지붕 약 10㎡ · 주거용 추정 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저, 특별매각조건이 인수를 끊는다
현재 확인되는 실제 임차인은 1명, 이주환입니다. 임대차계약일은 2021.04.17, 확정일자는 2021.04.19, 전입·점유개시는 2021.05.14이며, 2023.08.11 임차권등기가 접수됐습니다. 말소기준권리는 2025.09.10 강제경매개시결정이므로 이 임차권은 기준보다 앞서 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주환 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 208,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘특별조건 반영 실질취득’으로 본다
미성하르딘은 16세대, 사용승인 2016.02.24이며 대상 면적 25.09㎡와 일치하는 거래 표본은 1건입니다. 확인된 거래는 2021.08, 6층, 208,000,000원이고 최신 거래도 208,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 값 역시 208,000,000원이나 표본 수가 1건이고 실제 거래시점도 2021.08이어서, 현재 시세를 촘촘하게 보여주는 표본으로 보기는 어렵습니다.
| 구분 | 시점 / 회차 | 금액 | 비교 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 감정평가 | 209,000,000원 | - |
| 현재 최저가 | 4회 유찰 | 85,606,000원 | 감정가의 40.96% |
| 실질취득 | 특별매각조건 반영 | 85,606,000원 | 거래값의 41.2% |
| 최신 거래 | 2021.08 · 6층 | 208,000,000원 | 표본 1건 |
| 최근 12개월 평균 | 표본 1건 | 208,000,000원 | - |
특별매각조건을 반영하면 실질취득은 85,606,000원으로, 제공된 최근 12개월 평균 및 최신 거래 208,000,000원의 41.2% 수준입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 208,000,000원을 실질취득가로 고정하는 일반적인 인수형과 달리, 특별조건이 실제로 주된 인수 부담을 제거하는 사건입니다. 다만 비교 가능한 거래가 2021.08의 단 1건뿐이므로 이 비율만으로 현재 시장가 대비 “무조건 싸다”고 단정할 근거는 충분하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,606,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,940,908원 |
| 1. 임차인 이주환 보증금 | 208,000,000원 | 83,665,092원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 이주환 보증금의 미배당액은 124,334,908원으로 산출됩니다. 그러나 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 특별조건 반영 시 실질 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 85,606,000원 | 124,334,908원 | 0원* | 85,606,000원* |
| 5회 유찰 시 | 68,484,800원 | 141,147,926원 | 0원* | 68,484,800원* |
| 6회 유찰 시 | 54,787,840원 | 154,598,341원 | 0원* | 54,787,840원* |
일반적인 대항력 인수형이었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 총 부담이 보증금 208,000,000원 부근에 묶이게 됩니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건으로 해당 임차인의 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 되어 있어, 낙찰가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결되는 구조*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근이며 주변은 단독주택·다세대주택·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 까치산역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 급배수·위생시설·난방설비·승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,439,000원/㎡, 토지면적 133.1㎡이며 평지·정방형입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항) 등이 포함됩니다.
- 환금성. 총 16세대이고 동일면적 확인 거래는 1건, 해당 물건은 4회 유찰됐으며 단지 경매 통계 평균 유찰횟수는 3.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 실질취득액을 바꾸는 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 해당 문구가 현재 매각조건에 그대로 적용되는지 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 이주환 임차권등기가 실제로 특별매각조건에 따라 말소되는 구조인지 매각물건명세서와 집행기록을 기준으로 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 약 10㎡ 제시외 무단증축의 현황과 원상복구·행정상 문제를 관계기관에서 재확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 가격 비교에 쓰이는 거래가 2021.08의 208,000,000원 1건뿐이므로 현재 상태·층·위반건축물 영향을 별도 감안해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰, 단지 경매 통계 평균 3.6회 유찰이라는 숫자가 권리 문제 때문인지 물건 상태·환금성 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 특별조건과 위반건축물이다”
표면적인 권리구조만 보면 상당히 무겁습니다. 보증금 208,000,000원의 이주환은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 현재 배당계산으로는 124,334,908원이 부족합니다. 일반 경매라면 최저가 85,606,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 전형적인 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 그 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기도 말소하는 특별매각조건이 붙었습니다. 따라서 이주환에 관한 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득은 85,606,000원*으로 봅니다. 과거 확인 거래 208,000,000원과 비교하면 41.2% 수준이지만, 거래 자체가 2021.08의 한 건뿐이고 4회 유찰·16세대·약 10㎡ 무단증축 위반건축물이라는 리스크가 겹칩니다. 권리의 가장 큰 폭탄은 특별조건이 해소하지만, 물건성과 환금성까지 깨끗한 사건은 아닙니다.
