보증금 3.77억은 크지만 확약으로 인수 0원* — 화곡동 코하임772 304호

서울남부지방법원 2025타경12047. 화곡본동주민센터 북동측 인근에 있는 코하임772 제3층 제304호입니다. 공부상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)이고, 전용면적은 25.64㎡입니다. 거실 및 주방, 방 2개, 욕실 1개, 발코니 등으로 이용되는 구조이며 2022년 4월 12일 사용승인을 받은 5층 건물입니다. 소유자 이광오는 2022년 9월 6일 거래가액 387,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 보증금 액수 자체보다 매수인에게 승계되는가입니다. 김영만의 임차보증금은 377,000,000원으로 최저매각가보다 크지만, 전입신고와 점유개시가 2022년 8월 4일로 자료상 말소기준일인 2022년 4월 21일보다 늦습니다. 여기에 특별매각조건으로 미배당 보증금에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 현재 확인된 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 승계는 확약으로 차단

* 확약은 김영만 임차인과 그 보증금 반환채권에만 적용됩니다. 원본 서류나 현장 확인에서 별도의 점유자·임차관계가 확인되면 그 권리는 별도로 대항력과 인수 여부를 판단해야 합니다.

② 가격·환금성 — 감정가 64%만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 245,120,000원으로 감정가 383,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일 면적에 대응하는 최근 실거래가와 최신 거래가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 수치로 검증할 근거가 없습니다. 따라서 “두 번 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다.

소유자의 2022년 취득가액은 387,000,000원이고 감정가는 383,000,000원으로 서로 비슷하지만, 이는 최근 12개월 시장가격이나 최신 거래가를 대신할 수 없습니다. 특히 13세대 규모의 소형 다세대는 같은 건물·같은 면적의 거래 표본이 부족해 매도 시 가격 협상력과 환금성이 대단지보다 제한될 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 245,120,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 강구수산업협동조합 근저당 배당에 사용되는 구조로 산정돼 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 전체 채권의 미배당액은 1,608,511,680원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 미배당 보증금 반환채권을 매수인에게 청구하지 않으므로 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당의 등기상 말소 기재와 배당 산정의 차이는 원본 서류로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡본동주민센터 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 수도권 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 도로. 남서측과 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접한 세로각지입니다.
• 건물. 2022년 4월 12일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물로, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도·규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,690,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태는 건축물현황도·외관·탐문을 기준으로 평가됐습니다.
• 환금성. 총 13세대의 소규모 도시형생활주택으로 동일 건물 내 거래 표본이 제한될 수 있어, 매도 시 대단지보다 거래기간과 가격 협상 변동성이 커질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 보증금 반환청구권 포기 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 조건과 제출된 확약서 원본을 확인하세요.
• 별도 점유자 확인. 감정평가 당시 폐문이었고 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 방문과 전입세대확인서 등으로 김영만 외 점유자가 없는지 확인해야 합니다.
• 근저당 존속 여부 확인. 2022.08.04. 말소 기재와 현재 배당표상 선순위 반영이 서로 다르므로 최신 등기부와 법원 기록을 대조하세요.
• 가격 상한 검증. 인근 화곡동의 유사한 도시형생활주택·다세대 중 전용 25.64㎡와 준공연도가 비슷한 최근 거래를 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
• 내부 상태 확인. 방 2개·욕실 1개 구조는 공부와 외관을 기준으로 파악됐으므로 누수, 결로, 채광, 발코니 상태와 수리비를 별도 확인하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 매각 후 어떻게 정리되는지 법원 매각조건과 관계 법령을 확인하세요.
• 체납비용 확인. 공용부분 관리비, 당해세, 공과금과 명도비용은 배당표에 포함되지 않을 수 있으므로 관리주체와 관할기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·확약서를 직접 확인한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “권리는 조건부 정리, 가격은 별도 검증”

이 사건은 보증금 377,000,000원이라는 숫자만 보면 부담이 커 보이지만, 김영만의 전입·점유가 말소기준일보다 늦고 특별매각조건까지 붙어 있어 현재 확인된 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 최저매각가와 같은 245,120,000원으로 볼 수 있습니다.

그러나 권리 정리가 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 동일 면적의 최근 실거래가가 없고, 코하임772는 총 13세대의 소규모 다세대이며 이미 2회 유찰됐습니다. 더구나 근저당 말소 기재와 배당 산정 사이에 확인해야 할 차이도 있습니다. 결론은 임차인 인수는 조건부 안전, 등기 원본은 재확인, 가격은 보류입니다. 특별매각조건과 근저당 상태를 원본으로 확정하고, 별도의 비교실거래를 확보한 경우에만 응찰가를 결정하는 것이 안전합니다.