서울남부지방법원 2025타경12051. 화곡동 더뉴리빙 제6층 제602호, 전용 25.95㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다. 한석훈은 2020.11.06 전입과 점유를 시작해 권리분석상 기준으로 제시된 2021.04.09 강서구 압류보다 앞서고, 임차보증금은 211,000,000원입니다. 일반적인 구조라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득비용은 보증금 수준에 고정되는 유형입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 두었습니다. 최저가 145,920,000원 기준 배당계산상 부족액은 67,922,880원이지만, 이 조건이 그대로 적용되고 말소까지 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 확약 밖에 별도로 합산할 다른 임차인은 확인되지 않아 실제 임차인은 한석훈 1명, 보증금도 211,000,000원 한 건으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12051 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 808-4 제6층 제602호 · 곰달래로57길 63-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 25.95㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 6층 602호 · 승강기·난방·도시가스 설비 |
| 소유자 | 문초승 (2018.11.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 145,920,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 211,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지 | 더뉴리빙 · 20세대 · 사용승인 2018.07.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 특별매각조건이 있다
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한석훈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.06 | 2020.10.13 2022.10.14 | 211,000,000원 | 2024.03.27 | 대항력 있음 우선변제 있음 실질 승계 0원* |
대항력과 우선변제권은 모두 인정되는 구조입니다. 한석훈의 전입·점유일은 2020.11.06으로 분석 기준시점인 2021.04.09보다 앞섭니다. 최초 임대차계약은 2020.09.23, 최초 확정일자는 2020.10.13이며 201,000,000원에 관한 것입니다. 2022.04.01 보증금 10,000,000원이 증액됐고, 증액분 확정일자는 2022.10.14입니다. 2024.03.27 임차권등기와 배당요구가 이뤄졌습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래와 하락 추세가 중요하다
더뉴리빙은 20세대 규모이고, 확인되는 거래는 2건입니다. 전체 거래 평균은 207,500,000원이지만 2022.08의 225,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 190,000,000원 1건이며, 현재 최저가는 이 금액의 76.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 26.98㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2022.08 | 28.53㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득비용 145,920,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 190,000,000원보다 44,080,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 최근 1건뿐이고, 최근 거래가격이 과거 거래보다 15.6% 하락했습니다. 따라서 76.8%라는 수치만으로 곧바로 저평가라고 단정하기보다, 하락장과 소규모 다세대의 환금성 할인이 반영된 가격인지 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.9% 추정) | - | 2,842,880원 |
| 1. 임차인 한석훈 보증금 | 211,000,000원 | 143,077,120원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 211,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용 2,842,880원과 임차인 배당 143,077,120원으로 전액 소진됩니다. 임차보증금 미배당액은 67,922,880원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 적용되는 전제에서 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡4동주민센터 북동측 인근으로 다세대주택, 연립주택, 단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 최상층 602호이며 승강기, 난방, 도시가스, 위생 및 급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 인접지 대비 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지이며 남측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 179.5㎡이고 공시지가는 3,653,000원/㎡입니다.
- 환금성. 20세대 소규모 다세대이고 확인 거래가 2건, 최근 12개월 거래가 1건에 그쳐 가격 확인과 재매각에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체와 포기 대상, 임차권등기 말소의 조건·방법·시점을 매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 조건 미이행 시 상한가 재계산. 실질 인수 0원이 아니라 67,922,880원이 승계되면 실질취득은 213,842,880원으로 바뀝니다.
- 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 말소에 필요한 서류 제출 주체와 절차를 집행법원에 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없으므로 현장 방문과 현황조사 원문을 통해 인도·명도 필요성을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.24 등재된 민간임대주택 표시가 매각 후 어떤 방식으로 정리되는지 원본 서류와 관계 기관을 통해 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래는 190,000,000원 1건이며 과거 거래 대비 추세는 -15.6%입니다. 전체 평균 207,500,000원을 입찰가 기준으로 삼지 마세요.
- 환금성 검토. 20세대, 평균 유찰 4.9회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 반영해 보유기간과 매도 가격을 보수적으로 설정하세요.
- 체납 확인. 관리비, 당해세 및 공용부분 체납 여부를 관리주체와 관계 기관에 확인하세요.
맺으며 — 최저가보다 특별매각조건이 먼저다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 211,000,000원으로 최저가 145,920,000원보다 큽니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형 사건입니다. 최저가 기준으로도 실질취득은 213,842,880원에 이르러 최근 거래 190,000,000원보다 높아집니다.
다만 매각물건명세서가 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시하고 있어, 이 조건이 정상 적용되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 145,920,000원입니다. 이는 최근 거래의 76.8%로 가격 여지는 있습니다. 그렇더라도 최근 추세 -15.6%, 20세대, 평균 유찰 4.9회, 낙찰률 0.0%라는 저환금성 지표가 겹칩니다. 결론은 “권리위험은 조건부로 해소되지만, 조건 이행 확인과 환금성 검증이 끝나야 입찰 가능한 B등급 물건”입니다.