서울남부지방법원 2025타경12056. 금천구 독산동의 5층 다세대주택 내 2층 201호입니다. 현재 소유자 조재근은 2022.04.18. 거래가 289,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기록됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.09.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 통조림가공수산업협동조합의 채권최고액 2,262,000,000원 근저당은 2022.04.11. 이미 말소됐으므로 현재 말소기준이 되지 않습니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 노봉애는 2022.03.15. 확정일자를 받고 2022.04.15. 전입·점유를 시작했으며, 2024.05.03. 보증금 289,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 최저가로 배당하면 집행비용을 제외한 195,453,440원만 배당돼 원칙상 부족분은 93,546,560원입니다. 최저가와 합치면 룰상 실질취득은 292,586,560원으로, 단순히 최저가 199,040,000원만 보는 계산과 전혀 다릅니다.
다만 매각물건명세서에는 채권자가 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 노봉애 관련 부족분은 실질 인수 0원*으로 봅니다. 이 확약은 다른 점유자에게 자동으로 확대되지 않으므로, 최현정의 보증금 규모와 임대차관계가 확인될 때까지 전체 실질취득액은 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 994-75 제2층 제201호 도로명: 서울특별시 금천구 독산로84길 37 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택 · 방2·욕실1·거실 및 주방·발코니1 |
| 건물 / 층 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 조재근 (2022.04.18. 거래가 289,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 199,040,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 별도 점유자
현재 등기상 금전 권리의 핵심은 노봉애의 주택임차권입니다. 임차권등기와 전입일이 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 특별매각조건이 해당 임차권의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 노봉애 관련 인수액은 실질 0원*입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노봉애 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 2022.04.15. | 2022.03.15. | 289,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 실질 0원* |
| 최현정 | 미상 | 2025.02.28. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
보증기관이나 대위변제자를 별도 임차인으로 중복 합산하는 항목은 없으며, 실제 임차인은 노봉애·최현정 2명입니다. 노봉애의 보증금 289,000,000원과 최현정의 보증금을 합산할 수 있는 상태도 아닙니다. 최현정의 보증금은 확인 전까지 미상 위험으로 따로 남겨야 합니다.
③ 실질취득 — 64% 최저가만 보면 안 된다
현재 회차의 최저매각가는 감정가 311,000,000원의 64%인 199,040,000원입니다. 그러나 확약을 반영하지 않은 원칙적 계산에서는 노봉애의 미배당 보증금 93,546,560원이 붙어 실질취득액이 292,586,560원이 됩니다. 한 차례 더 유찰돼도 낙찰가는 내려가지만 노봉애 미배당액이 늘어 룰상 총부담은 보증금 부근에서 유지됩니다.
| 회차 | 최저가 | 노봉애 룰상 미배당 | 확약 전 실질취득 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·64% | 199,040,000원 | 93,546,560원 | 292,586,560원 | 노봉애 0원* 최현정 미상 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 159,232,000원 | 132,797,248원 | 292,029,248원 | 노봉애 0원* 최현정 미상 |
| 4회 유찰 시 40.96% | 127,385,600원 | 164,197,798원 | 291,583,398원 | 노봉애 0원* 최현정 미상 |
④ 예상배당표 (매각가 199,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,586,560원 |
| 1. 임차인 노봉애 보증금 | 289,000,000원 | 195,453,440원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 289,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
노봉애의 배당 부족분은 93,546,560원입니다. 원칙상 매수인 인수액으로 계산되지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 실질 0원*입니다. 최현정의 보증금은 금액이 특정되지 않아 위 배당표에 포함하지 않았으며 별도 위험으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정심초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 방2·욕실1·거실 및 주방·발코니1을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기, 무인택배함이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역이며, 교육환경보호구역과 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 노봉애 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 최현정 임대차 확인. 보증금·계약기간·점유 범위·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 인도 대상 확인. 현재 실제 점유자가 누구인지, 노봉애가 퇴거했는지, 최현정이 어느 부분을 점유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.18. 기록된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 절차를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수화. 감정가 대비 64%만으로 가격 가점을 주지 말고, 최현정 보증금과 현장 시세가 확정된 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능액을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 직접 확인하고 입찰해야 합니다.
맺으며 — 주된 위험은 해소됐지만, 전체 위험은 끝나지 않았다
이 사건은 표면적으로는 보증금 289,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 199,040,000원을 압도하는 인수형 물건입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차의 룰상 실질취득액은 292,586,560원으로 최저가가 내려가도 총부담이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다.
그러나 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 노봉애의 93,546,560원 부족분은 실질 0원*으로 정리됩니다. 문제는 확약 밖에 있는 최현정입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 이 불확실성이 해소되기 전에는 최저가가 감정가의 64%라는 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 주된 임차권은 조건부 해소, 별도 임차인은 미확정입니다.
