서울남부지방법원 2025타경12077. 개봉1동주민센터 북서측 인근의 ‘지오펠리체’ 4층 401호로, 전용 29.97㎡인 다세대주택 1개 호입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층이며, 건물에는 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순히 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 264,000,000원의 임차보증금이 실제로 매수인에게 승계되는지, 그리고 매각물건명세서의 특별매각조건이 확실히 이행되는지가 먼저입니다.
권리분석 기준상 말소기준은 2021.04.16. 금천신용협동조합 근저당권입니다. 임차인 황은선의 전입·점유 개시는 2021.05.24.로 그보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 임차권등기는 2023.07.04. 마쳐졌고 배당요구도 신고됐습니다. 더구나 특별매각조건은 채권자가 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 이 조건이 이행되면 매수인 인수액은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 경인로33다길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.97㎡ · 다세대주택 1개 호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 · 승강기설비 |
| 소유자 | 이재혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 189,440,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 준공 / 세대수 | 2021.04.01 · 19세대 |
① 권리 흐름 — 형식상 인수 0원, 확인할 기재는 남아 있다
금천신용협동조합 근저당권은 채권최고액 2,160,000,000원으로, 공동담보목록 제2020-840호에 연결돼 있습니다. 권리분석상 이 근저당권이 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 설정된 황은선의 임차권, 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 계약·전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 황은선 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 계약 2021.04.26 확정 2021.04.28 전입·점유 2021.05.24 임차권등기 2023.07.04 | 264,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 실질 승계 0원* 배당요구 신고 |
황은선은 보증기관의 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 근저당권 설정 이후이고, 전입·점유일도 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정됐습니다. 보증금 전액이 배당되지 않더라도 통상적인 대항력 인수형처럼 매수인이 미배당금을 떠안는 구조로 계산되지 않습니다.
* 권리판정상 황은선은 대항력 없음으로 인수액이 0원이며, 특별매각조건도 미배당 보증금 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소를 요구합니다. 이 특별조건은 황은선 관련 보증금에만 적용되므로, 별도의 점유자나 임대차가 확인될 경우에는 자동으로 적용되지 않습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 현장 점유 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 최신 거래보다 낮다
지오펠리체의 전용 29.96㎡ 실거래는 2025.11. 2층에서 225,000,000원에 1건 확인됩니다. 대상 물건의 전용면적은 29.97㎡로 면적이 유사하며, 현재 최저가이자 실질취득 가정액인 189,440,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래의 84.2%입니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최신 실거래 | 2025.11 | 29.96㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | 29.96㎡ | - | 225,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 2회 유찰 | 29.97㎡ | 4 | 189,440,000원 |
현재 가격은 확인된 최신 거래보다 35,560,000원 낮습니다. 권리 인수액도 특별매각조건 이행을 전제로 0원이므로, 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 189,440,000원입니다. 가격만 놓고 보면 최신 거래 대비 할인 구간에 진입했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,452,160원 |
| 2. 근저당권 · 금천신용협동조합 | 2,160,000,000원 | 185,987,840원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,026,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 3,450,000,000원, 채권자 예상배당은 185,987,840원, 미배당액은 3,264,012,160원입니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 금천신용협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 주택도시보증공사에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 이 때문에 미배당 보증금 반환청구권 포기라는 특별매각조건의 실제 이행 확인이 더욱 중요합니다.
예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며 실제 배당은 신고채권, 조세채권과 법원의 배당계산에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 189,440,000원 | 185,987,840원 | 3,264,012,160원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 151,552,000원 | 148,630,272원 | 3,301,369,728원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(41%) | 121,241,600원 | 118,744,218원 | 3,331,255,782원 | 0원* |
추가 유찰되면 후순위 채권자의 미배당액은 더 늘어나지만, 특별매각조건이 동일하게 이행되는 한 매수인 인수액은 0원*으로 계산됩니다. 다만 이 물건은 이미 최근 거래의 84.2%까지 내려온 만큼, 단순히 유찰 횟수만 기다리기보다 내부 상태와 명도비용을 반영한 응찰 상한을 따로 정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 개봉1동주민센터 북서측 인근으로 다세대주택, 아파트와 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측·남서측 약 8미터 내외 포장도로, 북서측 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택과 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 단독·다가구·아파트·연립·다세대 토지거래계약 허가구역이며 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공시지가. 4,204,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 도로접면은 소로각지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2021.04.01. 준공된 19세대 소규모 건물로, 유사 면적 실거래가 1건에 그쳐 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체와 임차권등기 말소 절차, 제출된 확약서와 이행시점을 법원 서류에서 확인하세요.
- 근저당 말소기재 대조. 2021.05.24. 일부포기로 기재된 근저당권 말소의 범위와 공동담보 해제 여부를 현재 등기사항과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 매각 후 등기 말소 여부와 임대의무 관련 효력을 매각물건명세서 및 관계기관 서류에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 황은선의 현재 점유 여부, 임차권등기 말소 협조와 실제 인도 일정을 현장에서 확인하세요.
- 별도 임대차 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상으로 조사됐습니다. 현황조사서와 전입세대확인서에서 별도 점유자가 없는지 대조하세요.
- 실거래 1건 한계. 225,000,000원 거래 1건만으로 시세를 확정하지 말고 같은 권역의 유사 다세대와 층·상태를 함께 비교하세요.
- 관리비·공용부분. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 승부는 ‘조건 이행 확인’에 있다
현재 최저가 189,440,000원은 감정가 296,000,000원의 64%이며, 유사 면적 최신 거래 225,000,000원의 84.2%입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안아 실질취득가가 다시 보증금 수준으로 고정되는 물건은 아닙니다. 황은선의 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 특별매각조건까지 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
다만 이 결론은 서류 확인 없이 자동으로 확정되는 것이 아닙니다. 2021.05.24. 근저당권 말소기재의 정확한 범위, 민간임대주택등기의 처리, 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 실제 이행을 모두 확인해야 합니다. 여기에 19세대 소규모 다세대, 실거래 1건, 평균 2.6회 유찰과 낙찰률 0.0%라는 낮은 환금성 신호도 남습니다. 결론은 “가격은 검토 가능, 권리 원본과 확약 이행 확인 전에는 입찰 보류”입니다.
