서울남부지방법원 2025타경12086. 구로구 개봉동 마이빌3차 3층 301호, 전용 29.55㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2018.03.20입니다. 감정가 210,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 134,400,000원, 감정가의 64%입니다.

권리분석의 중심은 근저당이 아니라 김진선의 주택임차권입니다. 2018년 설정됐던 고흥군수산업협동조합 근저당은 같은 해 이미 말소됐고, 현재 계산된 말소기준권리는 2025.02.20 구로구 압류입니다. 임차인 김진선은 그보다 앞선 2020.09.25 전입·점유와 2020.08.19 확정일자를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

2018년 고흥군수산업협동조합의 근저당권은 소유권이 유정민에게 이전된 직후 말소됐습니다. 그 뒤 김진선이 2020년 전입·점유와 확정일자를 갖췄고, 2024년 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2025년 구로구 압류보다 앞선 임차권이므로, 특별한 조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.

말소기준권리 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 256,185,023원이며, 신청채권 청구액 220,000,000원과 합산한 배당표상 채권액은 476,185,023원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임대차계약일자는 2020.08.18과 2022.09.01이며, 최초 보증금 210,000,000원에 2022년 10,000,000원이 증액돼 총 보증금은 220,000,000원입니다. 보증기관을 실제 임차인으로 중복 계산할 사안은 아니며, 임차인 수는 1명입니다.

* 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 것을 전제로 한 금액입니다. 일반 권리관계만 계산한 현재 회차 미배당 보증금은 88,281,600원입니다.

③ 시세 비교 — 판단 기준은 실질취득 134,400,000원

마이빌3차는 총 15세대이며, 대상 전용면적과 유사한 최근 실거래는 네 건입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 172,500,000원이고 최신 거래는 2026.06, 200,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +4.5%로 하락 추세가 아닙니다.

특별매각조건 적용 후 실질취득액 134,400,000원은 최근 12개월 평균 172,500,000원의 77.9%입니다. 전체 평균 168,750,000원보다도 낮고, 최저 실거래 140,000,000원보다 5,600,000원 낮습니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 최저가 자체가 아니라, 특별매각조건으로 선순위 임차보증금 인수가 0원이 되는지를 전제로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)

일반 배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 88,281,600원입니다. 다만 특별매각조건이 이행되면 채권자가 이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 압류세액과 당해세 여부 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중인 전용 29.55㎡ 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층입니다.
• 입지. 개봉초등학교 북서측 인근으로 다세대·연립주택, 아파트단지, 근린생활시설과 공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 개봉역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 면적 298㎡의 평지·부정형 토지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용 중이고 북동측 세로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 총 15세대의 소규모 단지이고 실거래 편차가 140,000,000원에서 200,000,000원까지 커 개별 호수 상태에 따른 가격 차이가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 확정돼 있는지 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 처리 시점을 법원 매각계에 확인하세요.
• 조건 불이행 위험. 특별조건이 적용되지 않는 경우 일반 계산상 인수액은 88,281,600원이며 실질취득은 222,681,600원입니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 원문 및 현장 방문으로 재확인하세요.
• 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균은 172,500,000원이나 거래가 145,000,000원과 200,000,000원으로 차이가 큽니다. 내부 상태를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
• 압류·세금 확인. 구로구와 국민건강보험공단 압류 금액, 당해세 여부 및 실제 배당순위를 원본 서류에서 확인하세요.
• 관리비·하자 점검. 미납 관리비와 전용부분 상태, 누수·결로·수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.

맺으며 — 권리 위험은 크지만, 특별조건이 가격을 바꾼다

등기 순서만 보면 김진선의 보증금 220,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현재 최저가보다 큽니다. 일반 경매라면 낮은 최저가에 끌려 입찰할수록 미배당 인수가 늘어 실질취득은 약 222,000,000원 수준에 머무는 전형적인 인수형입니다.

그러나 이 사건에는 채권자가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 조건이 그대로 이행되면 인수는 0원*, 실질취득은 134,400,000원이고 최근 12개월 실거래 평균의 77.9%입니다. 최근 거래 추세도 +4.5%로 하락장이 아닙니다. 따라서 결론은 “조건 확인 전에는 고위험, 조건 확인 후에는 가격 경쟁력이 있는 물건”입니다. 입찰 성패는 낮은 최저가가 아니라 특별매각조건의 적용 범위와 임차권 말소 실행 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 달려 있습니다.