서울남부지방법원 2025타경12138. 영등포구 양평동2가 한경렉스플레이스 8층 803호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 소유자 최효원은 2021년 7월 1일 거래가 363,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 358,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 감정가 380,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 243,200,000원, 감정가의 64%입니다.
등기부상 종전 강서농업협동조합 근저당과 김현호 가압류는 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 2025년 9월 16일의 강제경매개시결정입니다. 문제는 이 기준일보다 먼저 설정된 허민아의 임차권등기와, 기준일보다 먼저 전입한 장종현입니다. 허민아의 큰 보증금은 특별매각조건으로 매수인 인수 위험이 해소되지만, 장종현은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동2가 19-1 한경렉스플레이스 제8층 제803호 · 도로명 영등포로 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 중 8층 |
| 소유자 | 최효원 (2021.07.01. 거래가 363,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 243,200,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 358,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2021년 강서농업협동조합 근저당은 2021년 6월 21일 말소됐고, 2024년 김현호 가압류도 2025년 2월 17일 해제로 말소됐습니다. 그 결과 남아 있는 말소기준권리는 2025년 9월 16일의 강제경매개시결정입니다. 허민아의 임차권등기는 2024년 7월 8일, 장종현의 전입은 2025년 5월 15일이므로 모두 말소기준보다 앞섭니다.
임차인·점유자 분석 (실제 임차인 2명)
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 / 배당요구 | 권리 배지 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장종현 | 미상 | 전입 2025.05.15 확정일자 미상 | 보증금 미상 배당요구 2025.12.15 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 말소기준 2025.09.16.보다 전입이 빠릅니다. 계약서·보증금 확인 전 매수인 인수액 산정 불가. |
| 허민아 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 전입 2021.07.01 확정 2021.05.25 | 358,000,000원 배당요구 2024.07.08 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 | 일반 계산상 부족분 119,004,800원. 특별매각조건으로 해당 부족분의 실질 인수는 0원*. |
② 가격 판단 — 64%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 243,200,000원은 감정가 380,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 더구나 장종현의 보증금이 미상이라 실질취득액은 최저가보다 커질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 허민아 룰상 미배당 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 243,200,000원 | 119,004,800원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 194,560,000원 | 166,963,840원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 · 41% | 155,648,000원 | 205,331,072원 | 실질 인수 0원* |
낙찰가가 내려갈수록 허민아 보증금의 일반 계산상 미배당액은 커집니다. 다만 세 회차 모두 특별매각조건이 그대로 이행된다면 허민아 관련 실질 인수는 0원으로 유지됩니다. 반대로 장종현의 보증금은 어느 회차에서도 계산되지 않았으므로, 낙찰가 하락만 보고 총취득비용이 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,204,800원 |
| 1. 임차인 허민아 보증금 | 358,000,000원 | 238,995,200원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 358,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
허민아 보증금의 일반 계산상 부족분은 119,004,800원입니다. 특별매각조건상 채권자가 해당 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 허민아 관련 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물의 8층 803호입니다.
- 입지. 관악고등학교 북측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 5호선 양평역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로·주차. 북측 광대로변 포장도로에 접하며, 승강기와 기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되며 공시지가는 7,135,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·범위·이행 시점을 매각기일 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 장종현 계약관계 확인. 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 실제 점유 부분과 현재 거주 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 허민아와 장종현 분리 판단. 허민아에 관한 특별조건을 장종현에게까지 확대 적용하지 말고 각각 별개의 임차관계로 분석해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 64%이더라도 최근 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 단정하지 말아야 합니다.
- 기계식주차장 확인. 차량 규격·이용 가능 여부와 실제 운영 상태를 확인해야 합니다.
- 규제 원본 대조. 준공업지역, 토지거래계약 허가구역 표시와 건축선 저촉 등 적용 범위를 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 보증금은 정리됐지만, 미상 점유자는 남았다”
이 사건의 첫인상은 보증금 358,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보인다는 것입니다. 그러나 특별매각조건이 이 보증금의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로, 허민아 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 권리가 완전히 깨끗한 것은 아닙니다. 장종현은 말소기준일보다 먼저 전입했고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자·점유 범위가 미상입니다. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만 최근 실거래 비교자료도 없고 장종현 관련 추가 부담도 산정되지 않았습니다. 따라서 결론은 허민아 위험은 해소, 장종현 확인 전 입찰은 보류입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 특별매각조건의 정확한 적용 범위와 미상 점유자의 계약 내용입니다.
* 허민아 보증금의 일반 배당 계산상 부족분은 119,004,800원이지만, 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 허민아 관련 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다. 이 조건은 장종현의 미상 임차관계에는 적용된다고 확인되지 않았습니다.
