서울남부지방법원 2025타경12168. 강서구 등촌동 ‘도원더52’ 에이동 3층 302호, 전용 29.05㎡ 오피스텔입니다. 소유자 천민수는 2022.07.26. 거래가 349,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그보다 앞선 2022.05.24. 신한은행 근저당권 2건이 설정됐지만 2022.07.26. 이미 말소됐고, 제시된 말소기준은 2025.09.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 41% 수준까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차관계가 둘 존재하고, 그중 전유경은 349,000,000원의 임차보증금과 임차권등기를 갖습니다. 다만 매각조건에서 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 명시돼 있어 이 부분은 실질적으로 정리됩니다. 반대로 2024.07.26. 전입한 이승학은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·금액 미상 리스크가 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12168 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 29.05㎡ · 14층 건물 내 3층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 천민수 (2022.07.26. 거래가 349,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 151,962,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2022.04.25 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 조건부 해소, 미상 임차인은 잔존
2022.05.24. 신한은행 근저당권 2건은 각각 채권최고액 3,960,000,000원, 3,720,000,000원으로 설정됐으나 2022.07.26. 일부해지를 원인으로 등기부상 말소됐습니다. 이후 남아 있는 제시 말소기준은 2025.09.18. 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전유경 | 건물 전부 · 2022.07.26 점유개시 2022.07.25 · 확정일자 2022.07.01 | 349,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 | 실질 0원* |
| 이승학 | 미상 · 2024.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
전유경은 임대차계약일 2022.06.29., 확정일자 2022.07.01., 점유개시 2022.07.25., 주민등록일 2022.07.26.이고, 2024.02.06. 임차보증금 349,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 2024.02.06. 확인됩니다. 이 부분은 특별매각조건 때문에 낙찰자 인수금액을 실질 0원으로 평가합니다.
이승학은 2024.07.26. 전입 사실이 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 전입 시점 자체는 2025.09.18. 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 점유관계가 완전히 특정되지 않은 상태이므로 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 할인됐지만 ‘확정된 싸다’는 아직 이르다
도원더52 전용 29.05㎡의 비교 거래는 5건이며, 평균은 375,000,000원, 최저 359,000,000원, 최고 389,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.11. 379,000,000원입니다. 최저매각가 151,962,000원은 비교평균의 40.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 29.05㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 4 | 369,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 8 | 389,000,000원 |
| 2022.08 | 29.05㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 375,000,000원 |
표면적인 가격 차이는 매우 큽니다. 감정가 371,000,000원은 비교평균 375,000,000원과 비슷한 수준인데, 4회 유찰 최저가는 151,962,000원까지 내려왔습니다. 다만 비교 거래의 최신 월이 2022.11.이라는 점과 이승학의 미상 임차보증금 위험을 함께 봐야 합니다. 따라서 151,962,000원만 보고 실제 취득비용이 비교시세의 40.5%라고 확정하면 안 됩니다. 전유경 관련 인수는 0원으로 정리되지만, 이승학 관련 비용 가능성이 아직 숫자로 확정되지 않았기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,962,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,927,468원 |
| 1. 임차인 전유경 보증금 | 349,000,000원 | 149,034,532원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 349,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 전유경 보증금 미배당액은 199,965,468원입니다. 그러나 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 전유경 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 전유경의 룰상 미배당액은 늘지만 실질 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 전유경 룰상 미배당 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 4회 유찰 | 151,962,000원 | 199,965,468원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 121,569,600원 | 229,932,374원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 97,255,680원 | 253,894,922원 | 0원* |
보통 대항력 있는 349,000,000원 임차보증금이 매각가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 부근에 고정됩니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 전유경에 대해서는 그 구조가 적용되지 않고 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 그러나 이승학의 보증금은 미상이므로, 추가 유찰 가격만 보고 최종 총취득비용이 그대로 내려간다고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 대일고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물이며 사용승인일은 2022.04.25.입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 6,209,000원/㎡, 토지면적은 523.9㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되고 도로와 접합니다.
- 규모·환금성. 도원더52는 20세대 규모이며, 본건은 4회 유찰돼 단지 경매 평균 유찰 2.7회를 웃돕니다. 비교 거래 5건의 최신 거래월은 2022.11.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전유경 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 반드시 대조해야 합니다.
- 이승학 임차관계 확인. 보증금·점유범위·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 최종 인수금액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 가격 비교의 기준. 최저가 151,962,000원은 비교평균 375,000,000원의 40.5%지만, 미상 임차인 위험을 해소하기 전에는 이 차이를 순수 가격 메리트로 확정하지 마십시오.
- 4회 유찰 원인 점검. 본건 유찰횟수 4회는 단지 경매 평균 2.7회보다 많습니다. 권리관계와 오피스텔 환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 가격 최신성 확인. 제공된 비교 거래의 최신 거래월은 2022.11.이므로 입찰 판단 전 현재 거래 수준을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·매각조건을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “3.49억 인수”라는 첫인상은 해소되지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다
이 사건의 가장 큰 반전은 전유경 보증금입니다. 전유경의 보증금은 349,000,000원이고 현재 매각가를 가정한 미배당액은 199,965,468원이지만, 특별매각조건 때문에 그 금액을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 따라서 전유경만 놓고 보면 최저가 151,962,000원 = 실질취득 151,962,000원으로 볼 수 있습니다.
하지만 권리분석의 마지막 한 조각이 남아 있습니다. 이승학은 말소기준보다 이른 2024.07.26. 전입했으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 위험은 전유경의 포기 조건으로 자동 소멸하지 않습니다. 최저가는 비교평균의 40.5%까지 내려왔지만, 미상 임차인의 보증금까지 확인해야 그제야 실제로 얼마나 싸게 취득하는지 계산이 끝납니다. 본건은 주된 3.49억 인수위험은 조건부 해소, 남은 미상 임차인 확인이 입찰의 최종 관문인 물건입니다.
