서울남부지방법원 2025타경12168. 강서구 등촌동 ‘도원더52’ 에이동 302호, 전용 29.05㎡ 오피스텔입니다. 감정가 371,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 189,952,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 51.2%이지만, 이 사건의 판단 기준은 단순한 할인율이 아닙니다. 임차보증금 349,000,000원의 대항력 임차권과 별도 점유자의 미상 보증금이 함께 얽혀 있기 때문입니다.
주된 임차인 전유경은 2022.07.25 점유를 시작하고 2022.07.26 전입했으며, 확정일자는 2022.07.01입니다. 말소기준인 2025.09.18 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 매각가 가정에서 배당 후 남는 보증금은 162,507,328원입니다. 다만 이 사건에는 채권자가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 붙어 있어, 전유경에 관한 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.
그러나 이 확약은 전유경의 보증금 잔액에만 적용됩니다. 2024.07.26 전입한 이승학은 점유 부분, 보증금과 확정일자가 특정되지 않았습니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않은 상태이므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 따라서 현재 실질취득비용은 189,952,000원으로 확정되는 것이 아니라 189,952,000원에 이승학 관련 인수 가능액이 더해질 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12168 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 29.05㎡ · 14층 건물 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2022.04.25 · 도원더52 20호 |
| 소유자 | 천민수 (2022.07.26 거래가 349,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 189,952,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 해소, 미상 점유는 잔존
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전유경 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.07.26 확정 2022.07.01 점유 2022.07.25 | 349,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 2024.02.06 배당요구 | 실질 0원* 룰상 162,507,328원 |
| 이승학 점유 부분 미상 | 전입 2024.07.26 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확약 적용 밖 |
* 특별매각조건이 전유경의 미배당 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 규정한 데 따른 실질 부담입니다. 이승학의 보증금·점유관계에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 50.7%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
도원더52 동일면적 29.05㎡의 거래 표본은 2022년 8월부터 11월까지 5건입니다. 평균 거래가는 375,000,000원, 최저 359,000,000원, 최고 389,000,000원이며 최신 거래는 2022.11의 379,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 29.05㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 4 | 369,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 8 | 389,000,000원 |
| 2022.08 | 29.05㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 평균 | 29.05㎡ | 5건 | 375,000,000원 |
현재 최저가 189,952,000원은 이 거래평균의 50.7%입니다. 전유경의 확약만 놓고 보면 실질취득 하한도 189,952,000원으로 내려옵니다. 그러나 거래 표본이 모두 2022년에 집중돼 있어 2026년 매각기일의 현재 시세를 직접 대변하지 않으며, 이승학의 미상 보증금이 확인되면 실질취득액도 상승합니다. 따라서 최저가가 과거 거래평균의 절반이라는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론 내려서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,459,328원 |
| 1. 임차인 전유경 보증금 | 349,000,000원 | 186,492,672원 |
| 2. 신한은행 을구 1번 근저당 | 3,960,000,000원 | 0원 |
| 3. 신한은행 을구 2번 근저당 | 3,720,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 349,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 전유경은 집행비용을 제외한 186,492,672원을 배당받고, 보증금 부족분 162,507,328원이 남습니다. 대항력 인수의 일반 원칙만 적용하면 매수인의 총투입액은 189,952,000원 + 162,507,328원 = 352,459,328원으로, 최저가가 내려가더라도 보증금 수준에 가까운 총액이 유지되는 구조입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 그 부족분의 청구권을 포기하므로 전유경 관련 실질 인수는 0원*입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 확약 없을 때 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 189,952,000원 | 162,507,328원 | 352,459,328원 |
| 4회 유찰 시 | 151,961,600원 | 199,965,862원 | 351,927,462원 |
| 5회 유찰 시 | 121,569,280원 | 229,932,690원 | 351,501,970원 |
전유경 확약이 없다고 가정한 일반 대항력 인수 구조입니다. 매각가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총투입액이 보증금과 집행비용 수준으로 유지됩니다. 실제 특별매각조건 적용 시 전유경 인수는 0원*이나, 이승학 관련 금액은 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 3층 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2022.04.25입니다.
- 입지. 대일고등학교 남측 인근으로, 주변에 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 건물 부지는 동측과 남측의 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 세로장방형입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 전유경 잔여 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·범위·이행 시점을 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
- 이승학 현장조사. 실제 점유 공간, 임대차계약 상대방, 보증금, 전입 유지 여부와 확정일자를 확인해야 합니다. 확인 전에는 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간, 등록 유지 여부, 말소 가능 여부와 매수인의 지위에 미치는 영향을 관할 지자체에 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 비교 거래 5건은 모두 2022년 거래입니다. 2026년 현재 동일 건물·인근 오피스텔의 매매가와 임대료를 별도로 조사해야 합니다.
- 소규모 환금성. 총 20호 규모이고 이 사건은 이미 3회 유찰됐습니다. 실수요·임대수요와 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 명도와 관리비. 실제 점유자와 명도 방식, 공용부분 관리비 체납액을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 모든 임차인을 지워주지는 않는다”
이 사건의 가장 큰 위험인 전유경의 349,000,000원 보증금은 특별매각조건 덕분에 실질 인수 0원*으로 해소됩니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서도 총투입액이 352,459,328원에 이르러, 최저가가 감정가의 절반이라는 사실이 거의 의미를 갖지 못했을 구조입니다.
하지만 확약은 전유경에게만 적용됩니다. 별도 점유자 이승학의 보증금과 확정일자, 점유 부분은 확인되지 않았고, 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 여기에 민간임대주택등기, 3회 유찰, 20호 규모, 2022년에 머문 거래 표본까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “확인된 대형 인수는 해소됐지만, 잔여 위험을 조사해야 하는 조건부 물건”입니다. 최저가 189,952,000원만 보고 저가 매수로 단정하지 말고, 이승학의 임대차관계와 특별매각조건의 이행 범위를 확인한 뒤 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.