확약으로 인수는 0원*, 그러나 최근 거래 대비 할인은 1.7% — 개봉동 다원리치빌3차 301호

서울남부지방법원 2025타경12174. 개봉동 다원리치빌3차 3층 301호로, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 장순자는 2021년 6월 24일 매매를 원인으로 거래가액 259,000,000원에 취득했고, 임차권자 문예솔은 같은 날 임대차계약을 체결한 뒤 2021년 6월 25일 확정일자, 2021년 7월 21일 전입과 점유를 갖췄습니다. 임차보증금도 259,000,000원으로 소유자의 취득가액과 같습니다.

말소기준은 2025년 8월 1일 구로구 압류입니다. 문예솔의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 이보다 앞서므로 일반 원칙만 적용하면 대항력과 우선변제권이 인정되고, 최저가 배당 후 남는 95,098,560원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 이 경우 낙찰가와 룰상 인수를 합친 부담은 262,138,560원으로, 최저가만 보고 1.67억원에 취득한다고 판단해서는 안 됩니다.

다만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 해당 확약이 공고와 매각조건대로 이행되는 전제에서는 문예솔 관련 인수액이 실질 0원*으로 바뀌고, 매수인의 실질취득액도 최저가와 같은 167,040,000원이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*

말소기준권리는 2025년 8월 1일 구로구 압류입니다. 임차인 문예솔은 2021년 7월 21일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 6월 25일이며, 2023년 8월 14일 임차보증금 259,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 모두 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 매각대금에서 배당되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.

실제 임차인은 문예솔 1명입니다. 보증기관 승계나 중복 임차인 신고로 분류된 별도 인원은 없으며, 확약 밖의 다른 임차인도 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 64% 유찰가지만 최근 거래와는 1.7% 차이

다원리치빌3차는 2021년 2월 26일 사용승인된 11세대 규모의 다세대주택입니다. 대상면적은 24.84㎡이고, 확인된 최근 거래는 2026년 6월 전용 23.01㎡·2층의 170,000,000원 1건입니다.

확약을 반영한 실질취득액 167,040,000원은 최근 거래가의 98.3%입니다. 금액 차이는 2,960,000원에 그쳐, 감정가 대비 64%라는 숫자만큼 큰 시세 차익이 있는 물건은 아닙니다. 최근 12개월 비교 표본도 1건뿐이므로 이 한 건을 확정적 시세로 보기보다, 개별 호수의 층·향·상태와 함께 보수적으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 167,040,000원 가정)

일반 배당 원칙만 적용하면 임차보증금 미배당액 95,098,560원이 매수인에게 인수됩니다. 그러나 이 사건은 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로, 해당 조건 이행 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커져 총부담은 보증금 259,000,000원 부근에 고정됩니다. 반대로 이 사건처럼 미배당 반환청구권 포기가 매각조건으로 확정되면 인수액은 회차와 관계없이 실질 0원*이 되고, 유찰에 따른 매각가 하락이 실질취득액 감소로 이어집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 3층 301호입니다.
• 입지. 서울개웅초등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로·설비. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하며, 위생·급배수·도시가스 난방·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,512,000원/㎡입니다.
• 규제 확인. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재되어 있으므로 적용 대상과 기간을 원문에서 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 2021년 준공이지만 총 11세대의 소규모 다세대주택이고 최근 12개월 거래도 1건이어서, 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체와 대상 보증금, 임차권등기 말소 시점과 절차를 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
• 확약 미이행 시 상한 재산정. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 룰상 인수액은 95,098,560원이고 총부담은 262,138,560원입니다.
• 시세 표본 보강. 최근 거래는 2026년 6월 170,000,000원 1건뿐입니다. 같은 건물과 인근 유사 면적 다세대의 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 가격 안전마진. 실질취득액과 최근 거래의 차이는 2,960,000원입니다. 취득 부대비용·수리비·명도비를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 말소와 보증금 청구 포기가 점유 인도까지 자동 보장하는 것은 아니므로 현재 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 2021년 7월 21일 민간임대주택 등록 등기 이력이 있으므로 매각 후 처리와 관련 의무를 관계기관 및 원본 서류로 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·특별매각조건·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리 문제는 풀렸지만 가격 여유는 작다

이 물건의 첫인상은 감정가 261,000,000원에서 2회 유찰돼 167,040,000원까지 내려온 할인 물건입니다. 그러나 선순위 임차보증금 259,000,000원을 함께 보면 원칙상 미배당액 95,098,560원을 인수해야 하는 대항력 임차인 물건이고, 그 경우 최저가의 의미는 사라집니다.

이번 사건은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어 그 핵심 위험을 실질 0원*으로 제거했습니다. 이에 따라 현재 회차의 실질취득은 167,040,000원으로 평가할 수 있습니다. 다만 최근 거래 170,000,000원과의 차이는 2,960,000원, 비율로는 98.3%입니다. 권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 시세에 거의 붙어 있습니다.

총 11세대의 소규모 다세대주택이고 거래 표본도 1건뿐인 만큼, 감정가 대비 할인율보다는 실제 재매각 가능한 가격과 추가 비용을 기준으로 판단해야 합니다. 결론은 권리 조건 확인 후 접근 가능, 가격은 보수적으로입니다.