167,040,000원
서울남부지방법원 2025타경12187. 강서구 화곡동 ‘애즈무드’ 5층 503호, 전용 21.74㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 보증금 261,000,000원의 선순위 임차권입니다. 임차인 한별은 2021년 8월 23일 확정일자를 받고, 2021년 9월 24일 점유를 시작해 2021년 9월 27일 전입했습니다. 말소기준인 2024년 5월 29일 주택도시보증공사 가압류보다 훨씬 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다.
통상적인 배당 구조라면 현재 최저가에서 집행비용을 뺀 163,901,440원만 배당되고, 배당 시나리오상 100,098,560원이 미배당되어 매수인 인수로 이어집니다. 이 경우 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 바꾸는 특별매각조건이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12187 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 21.74㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.07.15 · 16세대 |
| 소유자 | 이응주 (2021.11.27. 매매, 거래가액 264,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 167,040,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 261,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기 순위상 말소기준은 2024년 5월 29일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 한별의 임차권은 말소기준보다 앞선 권리라 일반 매각이라면 매수인이 미배당액을 인수합니다. 다만 법원이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시했으므로, 해당 임차인에 한해 실질 인수가 해소되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한별 건물 전부 · 실제 임차인 1명 | 261,000,000원 최초 264,000,000원에서 3,000,000원 감액 | 2021.09.27 2021.08.23 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원* 특별매각조건 적용 |
2023년 12월 6일 등기는 새로운 임차인이 아니라 기존 임차권의 보증금을 264,000,000원에서 261,000,000원으로 경정한 것입니다. 따라서 보증금을 두 번 합산하거나 임차인을 2명으로 보아서는 안 됩니다. 별도의 보증기관 승계 신고나 특별매각조건 밖의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시점이 오래됐다
애즈무드 전용면적 19.99㎡~23.65㎡의 확인된 실거래 6건입니다. 표본 평균은 260,000,000원, 최신 거래는 2022년 3월 259,000,000원입니다. 특별매각조건 이행 시 실질취득액 167,040,000원은 이 표본 평균의 64.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 20.24㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2022.03 | 21.16㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 2022.02 | 21.16㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2021.11 | 23.65㎡ | 5 | 274,000,000원 |
| 2021.11 | 21.74㎡ | 5 | 264,000,000원 |
| 2021.11 | 19.99㎡ | 5 | 259,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 6건 | 260,000,000원 |
감정가 261,000,000원은 실거래 표본 평균 260,000,000원과 거의 같은 수준이고, 본건 자체의 2021년 거래가액은 264,000,000원입니다. 반면 최저가는 167,040,000원까지 내려왔습니다. 다만 최신 표본이 2022년 3월이고 이후 거래가 확인되지 않으므로, 64.2%라는 할인율은 과거 거래 대비 수치일 뿐 현재 시장가 대비 확정 할인율로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,138,560원 |
| 1. 임차인 한별 보증금(우선변제) | 264,000,000원 | 163,901,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 261,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오에는 최초 임차보증금 264,000,000원이 반영되어 있으며, 등기 경정 후 보증금은 261,000,000원입니다. 시나리오상 매수인 인수액은 100,098,560원이지만, 특별매각조건 이행 시 실질 부담은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정초등학교 북측 인근으로, 다세대주택·다가구주택과 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2021.07.15 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기·화재탐지·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 장방형 완경사지이며 동측과 남측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 전용 21.74㎡의 소형 면적입니다. 확인된 거래는 6건이며 최신 거래가 2022년 3월에 그쳐 현재 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 어떤 절차로 적용되는지 매각물건명세서와 법원 기록을 대조하세요.
- 임차권등기 말소 시점. 잔금 납부·소유권이전과 임차권등기 말소의 선후 관계 및 필요한 서류를 확인하세요.
- 보증금 금액 정리. 최초 보증금은 264,000,000원, 등기 경정 후 금액은 261,000,000원입니다. 배당표상 금액과 경정등기의 차이를 원본으로 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 확인된 실거래는 2021년 11월~2022년 3월 자료입니다. 인근 동일 면적 다세대의 현재 매물과 거래가격을 별도로 조사하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 절차, 열쇠 인계 가능 여부를 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본 기록에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 배당표에 반영되지 않은 우선채권이 있는지 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 조건 이행 시 인수 0원”
이 물건을 선순위 임차권만 보고 접근하면 보증금 261,000,000원의 인수형이고, 현재 배당 시나리오상 미배당액도 100,098,560원에 이릅니다. 그러나 법원이 그 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 붙였기 때문에, 조건이 이행되는 한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 실질취득액은 최저가인 167,040,000원으로 보아야 하며, 과거 실거래 평균 260,000,000원과 비교하면 64.2% 수준입니다. 다만 거래 표본이 2022년 3월에서 끊기고, 16세대 소규모 다세대에 단지 경매 매각률도 0%인 만큼 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다. 권리는 특별조건 확인 후 통과, 가격은 현재 시세 재검증 후 판단. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가보다 특별매각조건의 확실한 이행과 환금성 검증입니다.
