서울남부지방법원 2025타경12197. 서울 강서구 화곡동 케이오피스텔1차 7층 703호입니다. 감정평가상 이용상태는 방·거실 겸 주방·화장실· 보일러실로 구성된 오피스텔이며, 지하 1층·지상 8층 건물의 7층에 위치합니다. 권리분석의 핵심은 2022년 9월 14일 강서세무서 압류보다 앞선 2021년 5월 4일 전입·점유를 갖춘 임차인 곽중하 씨의 보증금 262,000,000원입니다.
통상 구조대로라면 현재 최저매각가 170,240,000원에서 집행비용을 제외한 167,056,640원이 임차인에게 우선 배당되고, 남은 94,943,360원은 매수인이 부담할 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 그러나 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 명시돼 있어, 곽중하 씨에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12197 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제7층 제703호 · 화곡로42길 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 방·거실겸주방·화장실·보일러실 · 지상 8층 중 7층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 사용승인일 2021.01.08 |
| 소유자 | 고완석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 170,240,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건
말소기준권리는 2022.09.14. 강서세무서 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.06.08. 등기된 곽중하 씨의 주택임차권도 등기 순위만 보면 말소기준권리 이후지만, 실제 전입·점유가 2021.05.04.로 더 빨라 선순위 대항력을 갖습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽중하 건물 전부 · 주거 | 2021.05.04 | 2021.04.21 | 262,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 | 실질 0원* 룰상 94,943,360원 |
곽중하 씨는 임대차계약일 2021.04.16., 확정일자 2021.04.21., 전입·점유 2021.05.04.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구도 2023.06.08. 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청은 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않으며, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 64%는 ‘시세 할인율’이 아니다
최저가는 감정가 266,000,000원의 64%인 170,240,000원입니다. 주된 임차보증금 인수가 특별매각조건으로 해소되므로 실질취득액도 170,240,000원으로 계산됩니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,183,360원 |
| 1. 임차인 곽중하 보증금 | 262,000,000원 | 167,056,640원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 262,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당계산상 임차보증금 미배당액은 94,943,360원이지만, 특별매각조건에 따라 곽중하 씨 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며 당해세· 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근으로, 주변에 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 2021.01.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 오피스텔입니다. 승강기, 개별난방, 자주식·기계식 주차장, 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 소로와 남동측 세로 포장도로에 접하며, 일반상업지역의 업무용 토지입니다. 공시지가는 6,575,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔은 아파트와 다른 매수층을 형성하며, 이 사건은 2회 유찰된 상태입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 대상, 효력 발생 시점 및 제출 서류를 매각물건명세서와 법원 기록에서 확인하세요.
- 조건 미이행 시 시나리오. 특별매각조건이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 94,943,360원의 보증금 잔액을 인수할 수 있습니다.
- 별도 점유자 확인. 확약은 곽중하 씨 1인에게만 적용됩니다. 현장 방문과 전입세대 열람을 통해 별도 점유자나 전대차 관계가 없는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.05.14. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 등기 처리와 임대의무 관련 사항을 원문에서 확인하세요.
- 명도·임차권 말소. 임차권등기 말소 조건이 있더라도 실제 인도 시점과 열쇠 인계, 점유 종료 절차를 별도로 협의해야 합니다.
- 시세·수익 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래·임대료·공실률을 직접 확인하세요.
- 주차·관리비. 자주식·기계식 주차장의 실제 이용 조건과 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 법원 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 조건부 해소, 가격은 검증 필요
이 물건은 겉으로 보면 선순위 임차보증금 262,000,000원이 감정가와 거의 맞닿아 있어, 낙찰가가 내려가도 총 부담이 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 인수액도 94,943,360원에 달합니다. 그러나 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 곽중하 씨와 관련한 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 170,240,000원으로 정리됩니다.
다만 권리 해소가 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가의 64%만 보고 저렴하다고 결론 내릴 수 없고, 2회 유찰된 오피스텔의 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 권리는 특별매각조건 확인을 전제로 통과, 가격은 시세·임대수익 검증 후 결정. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 특별매각조건의 확실한 이행과 실제 시장가격입니다.
