179,200,000원
서울남부지방법원 2025타경12206. 금천구 독산동 글로리움 제2층 제201호, 공부상 다세대주택입니다. 소유자 김완중은 2022.06.28. 매매를 원인으로 2022.07.28. 소유권을 이전받았고, 등기된 거래가액은 279,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 함께 기재됐습니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건입니다. 을구 1번 이영준의 주택임차권은 2024.06.17. 등기됐고, 주민등록일은 2022.07.05., 점유개시일은 2022.07.27., 임차보증금은 279,000,000원입니다. 강제경매개시결정일 2025.09.19.보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 채권자가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 한 특별매각조건 때문에 이영준 건은 실질 인수 0원*으로 봅니다.
그러나 이 조건만 보고 권리위험이 모두 사라졌다고 판단하면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김경남이 별도 점유자로 올라 있으며 전입일은 2025.02.24.입니다. 이 역시 말소기준인 2025.09.19.보다 빠르지만, 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않습니다. 따라서 김경남은 대항력 있다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보며, 특별매각조건의 포기·말소 효과도 김경남에게까지 확대되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12206 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제2층 제201호 도로명: 서울특별시 금천구 독산로88길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 지상 5층 건물 내 제2층 제201호 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 2021.09.04. 사용승인 |
| 소유자 | 김완중 (2022.06.28. 매매, 2022.07.28. 소유권이전 · 거래가액 279,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 179,200,000원 (2회 유찰, 감정가의 64.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07. |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 조건부 해소, 별도 점유자는 미상
② 임차인·점유자 분석
확인되는 실제 인원은 2명입니다. 이영준은 등기된 임차권자이고, 김경남은 현황상 별도 점유자입니다.
| 이름 | 점유·용도 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영준 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2022.07.05. 점유개시 2022.07.27. | 279,000,000원 | 있음 | 없음 | 0원* |
| 김경남 | 미상 | 2025.02.24. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 이영준 건의 0원 처리는 “채권자가 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건”을 전제로 합니다. 해당 조건은 김경남의 미상 임대차관계에는 적용되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 64%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 280,000,000원, 현재 최저매각가는 179,200,000원으로 감정가의 64.0%입니다. 두 차례 유찰돼 표면가격은 100,800,000원 낮아졌습니다.
그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 더구나 매수인의 실질취득액은 단순히 179,200,000원으로 끝나는 것이 아니라, 김경남에게 유효한 임대차보증금이 존재할 경우 그 인수액이 더해지는 179,200,000원 + α 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 선순위 임차권 · 이영준 | 279,000,000원 | 0원 매수인 인수 0원* |
| 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 175,891,200원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 103,108,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 175,891,200원이 주택도시보증공사에 배당되고, 103,108,800원이 미배당됩니다. 이 미배당 잔액은 특별매각조건에 따라 이영준 임차권과 관련해 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소합니다. 김경남의 미상 보증금은 위 배당계산과 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 64.0% | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 103,108,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 138,447,040원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 40.96% | 114,688,000원 | 112,282,368원 | 166,717,632원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물 내 제2층 제201호이며 사용승인일은 2021.09.04.입니다.
- 주위환경. 정심초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·CCTV 설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터, 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각허가 및 대금납부 후 어떤 절차로 이행되는지 원문과 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 김경남 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유개시일, 점유 범위와 전입세대열람을 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 김경남의 보증금이 확인되면 최저가에 인수 가능액을 더해 입찰가 상한을 다시 산정해야 합니다.
- 시세 현장조사. 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않으므로 같은 건물·인근 신축급 다세대의 실제 거래와 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 4-1 민간임대주택등기의 내용과 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서 및 관련 등록사항과 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 등기 임차권자 외 별도 점유자가 있으므로 인도명령 가능 범위와 명도기간, 이사협의 비용을 사전에 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건과 전입세대 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 0원*, 그러나 권리분석은 끝나지 않았다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 이영준의 임차보증금 279,000,000원입니다. 보증금이 현재 최저가 179,200,000원보다 크기 때문에 특별매각조건이 없었다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조였습니다. 하지만 이번에는 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이영준 건은 실질 인수 0원*으로 해소됩니다.
그렇다고 안전형 물건으로 바로 분류할 수는 없습니다. 김경남은 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 특별매각조건의 보호 범위 밖에 있습니다. 비교 가능한 실거래 근거도 없어 최저가가 감정가의 64.0%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 이영준 위험은 조건부 해소, 김경남 위험은 미해소, 가격 판단은 보류입니다.
