서울남부지방법원 2025타경12226. 영등포구 당산동 현대뉴스타오피스텔 4층 406호입니다. 현재 소유자는 이정훈이며, 2011.09.16. 거래가 81,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현존 권리의 말소기준은 2023.03.07. 접수된 국의 압류입니다. 그 뒤 중소기업은행 가압류 2건, 김진용 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 영등포구 압류는 매각으로 소멸합니다.

문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 안성훈은 2022.06.03. 전입했고, 2022.04.28. 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023.03.07.보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 보증금은 115,000,000원으로 최저매각가 58,368,000원보다 크기 때문에, 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘고 매수인의 총부담은 보증금 수준에서 쉽게 줄지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별조건

과거 두산인프라코어·묵동천주교회신용협동조합·고양동부새마을금고의 근저당권과 과거 가압류·경매개시결정은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2023.03.07. 국 압류이며, 이 압류를 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.

실제 임차인은 안성훈 1명입니다. 보증기관이나 대위변제기관을 별도 임차인으로 중복 합산한 구조가 아닙니다. 다만 특별매각조건은 안성훈 관련 미배당 보증금 반환청구권과 임차권등기에만 적용됩니다. 별도 점유자나 새로운 임대차관계가 확인될 경우에는 별도의 인수 분석이 필요합니다.

② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 원칙상 부담은 줄지 않는다

현재 최저매각가는 58,368,000원으로 감정가 114,000,000원의 51.2%입니다. 겉으로는 감정가보다 크게 낮아 보이지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 최저가만 봐서는 안 됩니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 배당받지 못하는 보증금 58,082,624원을 매수인이 인수할 수 있고, 추가 유찰 시 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 잔액이 더 커집니다.

③ 예상배당표 (매각가 58,368,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금은 안성훈의 임차보증금에 우선 배당되며, 보증금 부족분은 58,082,624원입니다. 일반 원칙상 이 부족분이 매수인 인수 대상이지만, 특별매각조건이 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트 라멘조 콘크리트슬래브지붕의 지하3층 지상10층 건물 내 4층 406호입니다.
• 주위환경. 서울영동초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·오피스텔·다세대주택 등이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다. 토지는 동측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.
• 설비. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·준주거지역이며 공시지가는 8,148,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았고, 임대관계는 미상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각허가 및 소유권이전 과정에서 확실히 이행되는지 확인해야 합니다.
• 룰상 인수액 인지. 특별조건이 적용되지 않을 경우 현재 회차의 인수 가능액은 58,082,624원입니다. 최저가 58,368,000원만 보고 자금계획을 세우면 안 됩니다.
• 점유 현황 확인. 임차권등기가 존재하지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 퇴거 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세·임대수익 검증. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 인근 오피스텔 매매가, 보증금·월세 수준과 공실 여부를 별도로 조사해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세는 실제 부담 및 배당 결과에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체와 관련 기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기와 특별매각조건 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “원칙상 인수형, 조건부 실질 0원”

이 사건을 최저가 58,368,000원의 단순 저가 오피스텔로 보면 핵심을 놓칩니다. 안성훈의 전입일은 말소기준보다 빠르고 보증금은 115,000,000원이어서, 특별조건이 없다면 현재 회차에서 58,082,624원을 매수인이 인수할 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.

그러나 이 사건에는 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 최저가와 같은 58,368,000원*입니다. 권리상 핵심 위험은 해소될 수 있지만, 가격상 메리트는 별개의 문제입니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않고 이미 3회 유찰된 만큼, 결론은 “특별조건 확인 후 검토, 시세 검증 전 가격 확신은 보류”입니다.

* 특별매각조건에 따라 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 경우를 전제로 합니다.